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地產新聞
高鐵總站商地王估1424億
(信報) 2018年3月2日
廣深港高鐵香港段將於今年第三季通車,高鐵西九總站的商業發展隨即起動。發展局昨天公布2018/19財政年度(下年度)賣地計劃,把高鐵西九總站上蓋「巨無霸」商業地皮納入賣地表,預計可以興建超過316萬方呎樓面,規模較毗鄰九龍站環球貿易廣場(ICC)多逾12%,市場最高估值達1424億元【表】,勢成為全港首幅千億地王,如成功以此估值水平售出,甚至較財政司司長陳茂波預期下年度賣地收入1210億元還多。

納下年度賣地表 規模超ICC

政府在下年度維持推出4幅商業及酒店用地,涉及總樓面571.89萬方呎,較本年度(2017/18)增加2倍,最矚目為位於連翔道與柯士甸道西交界的高鐵總站上蓋商業地王,預計可建總樓面面積約316.46萬方呎。現時同區地標式商廈ICC,總樓面約為282.2萬方呎,所以高鐵站上蓋項目落成後,將成為區內最大單一發展商業項目。

城規會資料顯示,高鐵站上蓋的初步發展計劃是興建3幢21至23層高寫字樓,共有約284.81萬方呎,另設有31.65萬方呎商業零售商場。由於項目挾高鐵優勢,市場對其估值相當進取,綜合測量師估算,每方呎樓面地價(樓面呎價)達2.5萬至4.5萬元,即地皮總值高達791億至1424億元。被問及會否將地皮拆細推出,發展局局長黃偉綸表示會考慮不同可能性,但詳情現階段不宜揣測。

目前全港地價最高官地,為南豐去年5月以約246.01億元天價投得的九龍東啟德商業地王,其次是恒地(00012)以232.8億元投得的中環美利道商業地王,即使高鐵站上蓋項目以市場估值下限售出,亦勢必打破全港最貴官地紀錄。

料中港發展商合資競投

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文分析,以高鐵站上蓋的地利優勢,該項目地價「無可能平」,樓面呎價3萬元以上屬好正常,他預料甚至達4.5萬元。由於地價相當高昂,基本上不會有發展商獨資入標,一定需要合組財團競投。不過,他認為高鐵接近年底才通車,相信在通車初期,政府未必急於推出上述地皮招標,要待高鐵運作暢順後才會展開周邊發展,故地皮「好大機會只係擺喺賣地表」。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示,同區ICC出租率高,加上中環商廈空置率極低,高鐵站上蓋項目將可紓緩現時核心區商廈供不應求的情況,料為各大發展商必爭之地。由於項目就在高鐵站上,估計中資財團也會有興趣,或夥拍本地發展商競投。有市場人士認為,中資買家或預留部分樓面自用作為總部。

此外,政府亦推出3幅九龍東啟德商業/酒店用地,可建總樓面約255.43萬方呎,除寫字樓外,亦提供約1770個酒店房間,市場估值合共211.9億至357.2億元,樓面呎價8000元至1.6萬元。