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地產新聞
專家醒你買樓5貼士
(東方) 2018年2月24日
狗年伊始,相信不少年輕無殼族的願望是達成置業夢想,如果今年打算榮升業主,入市置業前就要做足功課。今期《置熱話題》有專家教上車初哥買樓五個貼士,想搵個安樂窩不妨睇睇。

置業是人生大事,買樓零經驗的上車初哥就更需要留神,在入市之前做好準備。專家指出,上車客不妨先了解買樓開支預算、置業流程、上車盤潛力、銀行估價及按揭安排五大範疇,絕對可以減低「中伏」失預算的風險。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,年輕人若有意置業,今年需留意息口走勢,因為美國通脹可能升溫,年內有機會加息三次,可能會影響本港按息,所以入市前要清楚自己的財務承受能力。

衡量風險 量力而為

他續指,供樓並非一兩年間的事,年期動輒十多二十年,上車客謹記要衡量自己的工作是否穩陣,置業最重要是量力而為。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為,近年樓價升勢不絕,實用呎價「萬萬聲」,樓價已不算便宜,加上按息趨升,投資回報難免愈來愈小。

不過,張氏續指,畢竟樓價升得快過工資增長,加上暫時看不到樓價有大冧因素,若有自住需要不妨趁早入市。他教路,上車客宜以實用呎價作衡量心儀單位是否抵買的指標,尤其與附近地皮的地價比較,從而減低買貴樓的機會。

1. 置業流程:傾好價簽臨約 畀5%細訂
置業流程繁複,買個安樂窩看似要「過五關、斬六將」,但只要按照買樓流程一步步做,並了解箇中竅門,入市自然事半功倍。

訂金交律師樓保管
美聯物業住宅部行政總裁布少明指,置業者若在二手市場選定心水單位,並跟業主傾好價及完成交易日期等條款後,雙方須簽署臨時買賣合約,買方付俗稱「細訂」的臨時訂金,一般為樓價3至5%不等。而最穩陣交收做法是訂金由律師樓託管,以免賣方收訂後失蹤。

他提醒買家,細價盤近年升勢急,未必個個業主願意簽「必買必賣」條款,若要減低業主悔約機會,買方不妨將「細訂」加碼至樓價5%,增加賣方撻訂的成本。另外,地產代理有責任在達成樓宇買賣協議前為買方查冊,保障買家購買前可充分掌握單位有否僭建及欠債等隱藏問題。

布少明續指出,當買家簽署臨時買賣合約(臨約)後,可用臨約副本向銀行正式申請按揭貸款。而買賣雙方各自委任代表律師草擬正式買賣合約,交齊資料審核無誤後就簽署正式合約達成協議。

買賣雙方通常在簽署臨約後十四日內簽署正式買賣合約,買方透過律師繳付印花稅及交付「大訂」,而「細訂」加「大訂」普遍相等於樓價10%。簽署正式買賣合約後買方律師安排打釐印及送交土地註冊處登記。

簽署樓契前先驗樓

他建議簽署樓契前買方宜作最後驗樓,以確保內籠符合交吉要求,如單位連同傢俬、電器出售,謹記在買賣合約內要列明。

通常成交訂於簽署正式買賣合約後一至兩個月內完成,買方簽樓契及繳付樓價餘款後,賣方正式交匙,買家宜收匙後隨即更換門鎖,減低保安風險。

2. 上車盤尋寶:多睇樓格價 做決定要快
高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為,不少置業者要睇完樓,視察室內裝修後才扑槌,但近年細價樓搶手,往往未下決定時已被其他買家捷足先登,可見要買到筍盤,做入市決定就要快。

宜放眼舊樓博升值

他續說,如心儀屋苑式的物業,不妨做定功課,多看不同類型單位,增加對物業的認識,一旦遇到筍盤可即時出票落訂,增加買平盤的機會。

他認為,現時大多四至五百萬元細價盤位於屯門及天水圍一帶,仍然可以找到空間較大及實用呎價一萬元左右的平價上車盤,但兩區受洪水橋發展及港珠澳大橋效應帶動,近兩年樓價升幅不菲,再升的空間有限。

反觀若不介意居所細及舊一點,不妨在舊區如北角、灣仔的舊樓「尋寶」,或瞄準一些未來升值潛力較高的基建沿線區域,如港鐵沙中線沿線的沙田、大圍及土瓜灣,若覓得實用呎價相對低水的上車盤,將來換樓會較容易。

3. 開支預算:首期金額視乎按揭成數
許多上車初哥財力有限,置業自然要「睇餸食飯」,入市前最緊要「計啱數」,預算好置業應有的開支。

在芸芸置業開支中,最大筆當然是首期,要留意首期支出的多寡,很多時視乎按揭成數及銀行估價,尤其申請高成數按揭計劃門檻較高,一旦不獲批核,首期支出隨時大增,故要預留較多資金作不時之需。

計清楚印花稅及雜費

雖然上車初哥普遍屬首次置業的香港永久居民,毋須繳付一六年底實施劃一樓價15%的印花稅,但隨着細價樓愈來愈不「價細」,即使依照舊制付稅款一樣不菲。

以現時普遍上車盤樓價介乎400萬至600萬元計,樓價400萬元物業稅率2.25%,即9萬元;樓價逾400萬至442.857萬元,稅款為9萬元加超過400萬元款額的10%。至於超過442.857萬至600萬元的樓盤,稅款為樓價的3%,以樓價600萬元為例,須付印花稅18萬元。

另外,律師費、經紀佣金及裝修費等支出都要計算清楚。坊間有許多地產相關網頁都有不少置業計算機可供參考,入市前宜先計數。

4. 單位估價:樓市癲升 銀行或估唔足
銀行估價是買樓過程中不容忽視的一環,特別是近年樓價急升,估價追不到樓價情況時有發生。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,銀行處理物業估價是參考過去成交,當樓市升勢太急,若破頂成交未能及時反映,便會出現估價不足,換言之銀行批出較低的按揭金額,買家要付更多首期,財力不足的有機會上不到會而要撻訂收場。她建議買家於置業前預備較充裕的資金作首期。

網上估價僅供參考

另外,現時資訊科技發達,網上銀行估價相當普及,置業者將心儀單位資料輸入手機程式,隨時隨地可獲取物業估價,究竟網上估價準唔準?黃氏認為,網上銀行估價一般只作初步評估參考,宜向資深估價員提供多些資訊,如單位的獨有賣點,以便批出更貼市的估價。

近年上車門檻高,申請高成數按揭成趨勢,惟黃氏提醒置業者,高成數按揭的估價較一般按揭保守,銀行與香港按揭證券有限公司(HKMC)會先後為該物業進行估價,兩者間以低者為準或取當中的平均數,置業者要多加留意。

5. 物業按揭:想借錢須通過壓力測試
大多數置業者都會向銀行申請按揭貸款,想較容易過關,就要熟悉金管局就物業按揭向銀行發出的指引。

首置客可做90%樓按

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,其中一項置業者必知的規定是承做按揭必須通過入息壓力測試,即以現時利率加3厘計算(最低以5.15厘計算),而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平,直接影響其負擔能力,故入市前最好計清楚。

黃氏續指,金管局雖然亦規定銀行只可以承做最高樓價六成的按揭,但合資格的首次置業人士仍可透過香港按揭證券有限公司(HKMC)申請樓價八至九成的高成數按揭,要留意規範較多,例如樓價必須為600萬元以內(九成按揭樓價更要在400萬元以內)、物業必須為自住用途、供款佔入息比率及壓力測試會相對嚴謹等。

以一個400萬元單位為例,借九成按揭、按息2.15厘及供款年期30年計算,首期40萬元,如將按揭保費計入按揭貸款額約為375萬餘元,通過壓測的最低家庭收入約37,000餘元,每月供款14,000餘元。