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地產新聞
納米盤轉手難 恐淪「雞肋」
(文匯報) 2018年2月5日
近年私宅單位越劏越細,市民的接受程度卻越來越高,歸根究底為樓價太貴。水向低流,過去有能力買400方呎物業的準買家,今日可能只能買300方呎單位,甚至更細的納米樓。「先上車,後換樓。」不少準買家抱着這一心態入市,打算待樓價上升後再換樓,卻忽視納米樓轉手可謂難度極高。

樓細呎價昂 二手乏買家

納米樓轉手的難度,在於當新樓進入二手市場,比較對象就不再是自己屋苑的其他單位,無論按揭成數、樓價及面積等,都要與區內其他二手單位競爭。由於納米單位的面積太細,肯購買的準買家數量並不多,主要為投資者,以及上述實力不足的上車客。而實力足夠的買家,傾向不會選擇這類面積過細的戶型。

而且,新盤納米單位呎價普遍高於其他間隔戶型,若與區內其他二手樓比拚,同樣樓價已可在區內購入其他面積較大的單位,樓齡新舊在此時影響就變得較細。故除非納米單位所處位置非常優越,否則準買家買入後,便要有心理預備其升值潛力會較一般單位低,市場甚至時有蝕讓個案。

購買新盤還要留意管理費與二手物業的差距頗大。現時一般非豪宅的二手物業管理費每方呎大概2元,但一轉到新盤市場,無論定位是「假豪宅」還是中價物業,管理費每方呎普遍已逾4元,甚至超過7元。以一個400方呎單位為例,每方呎2元管理費約800元,新樓一下子就提高到1,600元或以上,長遠開支不可忽視。

高按上車 恐需抬錢轉會

再者,近年細單位、納米單位的數量有上升趨勢,供過於求下買家選擇更多,納米單位的價值就顯得更為「雞肋」了。

觀乎1月開賣的幾個新盤中,包括君譽峰、津匯及悅雅等,皆有大量細單位供應。當中,悅雅最細戶型面積只有171方呎、君譽峰及津匯則為181方呎及221方呎。購買這類單位的買家要有心理準備,對單位之後的升幅不要抱太大期望,即使銀行估值達到某個水平,但亦可能屬於有價無市的局面。

值得一提是,為吸引上車客青睞,不少發展商近年都推出高成數按揭,或八成半至九成半之間,變相令這些單位的風險更加高。若實力不足的上車客因此而入市,而數年後單位因為無人承接而需繼續持有,或會陷入財政困難。平手離場還好,若因為樓價跌,又找不到人接手,轉按便需支付更高的首期,若不轉按又要承受高息,儼然一場賭博。■香港文匯報記者 顏倫樂