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地產新聞
供按比率轉惡化 買樓上車要量力
(東方) 2018年1月9日
香港樓價高昂聞名於世!去年美國聯儲局積極推動利率正常化,脫離零息年代,港息隨後勢要跟隨上調。港府昨警告按揭供款佔家庭收入比例,已超越九七年樓災前水平,揭示相對市民收入,高不可攀的樓價接近爆煲臨界點,準備上車的市民須量力而為。

財政司司長昨指現時本地樓價與九七年巔峰比較,已累升逾一倍,樓價勁升,加上按揭息率逐步由谷底反彈,截至去年第三季,按揭供款負擔與家庭收入中位數比例升至六成八,遠高於九七至一六年期間平均值的四成半,警告假如未來美國加息三厘,回到正常水平,香港業主的按揭供款佔收入比率將飆升至八成八。

衣食住行人皆所需,總要有瓦遮頭,就算政府不提警告,普羅市民也早已感受到樓貴難捱。在寸金尺土的香港,樓價與租金相對市民收入,是生活成本最高的一環。香港已連續七年被選為全球最難負擔的城市,有統計指以家庭收入平均中位數計算,港人要儲足19年,不花不吃才足夠購買一個上車單位,遠遠拋離全球其他發達國家大城市,港樓的瘋狂程度可想而知。

金融海嘯期間,全球央行為挽經濟,齊齊大水猛灌,直升機撒錢採取刺激貨幣策略,在實際按揭負利率下,香港樓價由沙士疫潮谷底拾級攀升,近年更遠超市民可負擔範圍。發展商「因應市場」把單位愈間愈細,炮製出納米單位賣半千萬元的畸形現象。然而大環境是,支撐樓市向上的因素有迹象正逐漸消失。

近年美國經濟一枝獨秀,有條件加息兼啟動縮表進程,收回濫印的游資。去年底,美國總統特朗普大規模稅改方案過關,美國短觀經濟恐會更趨火熱,推動物價及經濟增長的連鎖反應,美國加息頻率及幅度,很可能教市場始料不及。受限於聯匯機制,港息將要追隨美息上調,支撐樓價的低息環境勢將成為歷史。

事實上,港府沒好好理順樓市也是責無旁貸,缺乏有效的人口及住屋規劃,到樓價高不可攀,民怨沖天才臨急抱佛腳增加土地供應,惟遠水救不了近火,供求失衡並非一時三刻能夠解決。種種失誤造成今日公屋輪候申請逾廿八萬的歷史新高,居屋價格跟隨私樓市場日益離地,市民上車無奈退而求其次,買細點、買遠點,勉勉強強地上車。可是一旦按揭息率追加來得比預期快,財力較遜的新進買家,難免首當其衝,準備上車更須先考慮未來升息的風險。