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地產新聞
新盤按揭點供最着數?
(東方) 2017年12月5日
今年新盤熱賣,新盤按揭需求源源不斷,準業主入市前宜認識不同按揭上會計劃,而建築期付款和即供計劃各有優劣,若按揭成數超過六成,樓花盤亦要符合按揭保險要求。

新盤付款一般分為建築期付款方法和即供付款方法。建築期付款方法適用於未落成的樓花盤,買家毋須即時支付樓價全數,待物業將近落成或入伙,正式申請和處理按揭(上會),支付樓價尾數完成交易。

建築期靈活 即供折扣多

即供付款就是買家支付訂金後,一般要於三至六個月內,完成上會手續,支付樓價尾數完成交易,並開始供款。

建築期付款方法的優點是彈性高,業主可待物業將近落成時,才決定是否敘做按揭或出售物業,期間亦毋須同時負擔租金或原有物業的供款。然而,這類付款方法要承擔樓價下跌風險,若上會時的樓價,較購入時有所下跌,業主或會面對估價不足而減少按揭貸款額,需要更多的首期才能「抬錢」上會。

由於地產發展商希望物業交易盡快完成以便資金回籠,所以往往會向即供的買家提供較高的樓價折扣,成為即供付款方法的優點之一,業主盡快完成上會,亦可以免除樓價下跌及估價不足的風險。

買家屬於換樓客而且未供完原有物業,新物業採用即供按揭時,將被視為多重按揭,要面對更嚴格的財務要求,包括供款佔入息比率上限要降至40%,並在新物業入伙和出售舊物業前,期間要同時負擔兩項物業的供款。

長樓花期盤或不設按保

新盤交樓期各有不同,如果買家要採用建築期付款,又希望透過按揭保險計劃,敘做六成以上按揭,要特別留意較長樓花期的新盤,是否屬於按揭證券公司的承保範圍。

若樓花的交樓期高達兩年或以上,或者屬於中小型發展商的重建項目,銀行會關注其落成風險,恐成「爛尾樓」,按證以往亦曾多次拒絕為長樓花期的新盤提供按保,準買家若對相關樓盤有興趣,便需要準備好四成首期。

除了銀行估價和成交價以低者為準,發展商提供的任何優惠均需要在樓價扣除,扣減後的實際樓價才用作申請按揭及計算按揭成數。