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地產新聞
觀望活化政策重推 工廈業主盼增誘因
(文匯報) 2017年11月13日
「豬頭骨」欠配套 憂改造成本高效益低

雖然本港工業式微,不過工廈的使用率仍然高企。新一份《施政報告》中工廈亦有着舉足輕重的地位,特首重提活化工廈,又研究工廈改劃作共享工作空間或過渡房屋等其他非工業用途。然而香港文匯報新近專訪兩名本地廠家及投資者,不約而同指「能活化嘅都活化咗」,目前剩下的是有技術問題或活化價值較低的「豬頭骨」;政府需提供新誘因或配套吸引業主進行活化,緩解營商及住屋空間不足的燃眉之急,進一步釋放工廈價值。■香港文匯報記者 蘇洪鏘

「香港製造」產品享譽國際,但當今香港工廈轉型,傳統製造業已所餘無幾。港府近年提出再工業化,並為工廈賦予新價值。本屆政府計劃重推活化計劃,有參與活化工廈的廠家認為,若當局不改善條例,重新定義工業,重推的意義不大。中華廠商聯合會會長李秀恒指,「活化已推行6年,如再延續,意義不大,要活化的都活化咗,未活化的實有困難。」

難大增設施 重建更治本

「工業轉型,但政策無轉型,再工業化行業唔可以喺工廈度做,好滑稽。科學園都可以做Lab(實驗室),工廈做唔到。」李秀恒認為,政府應將工業重新定義,以配合市場發展。「活化,我覺得係治標不治本,『本』是將工業定義。比如做時裝,廠可以搬到大陸,香港仍可以做設計、推廣、Sample room(樣品陳列室),呢啲都係工業。」

對於工廈政策的建議,李秀恒認為下一波從拆建入手,例如提供補地價優惠,增加業主重建的誘因。他舉例,舊式工廈沒有水箱位,卻難推使業主騰出樓面加建水箱或水泵,「唯一解決辦法係拆咗起新嘅。」

李秀恒旗下的葵涌活化項目KC100,於2015年完工,投資額達6億元,呎租由活化前約11元倍升為22元至25元。不過李氏仍指,活化並非必然的好生意,管理和維修的人手成本隨之大增。「以前管理費平,兩個看更(保安員)搞掂;?家大堂同停車場都要人睇。」

對於特首提出重推活化工廈,持有不少活化工廈物業的STAN GROUP主席鄧耀昇對此表示歡迎,不過卻形容活化早做早享受,遲做「冇得做」。

欠大停車場 交通壓力增

「做得活化,一定有新價值,除咗轉用途,仲要食到地利。工廠區往往好『隔涉』,轉做商場都無用。」鄧耀昇指,工廈轉型後引入新行業,往往需要興建停車場、評估交通和檢視消防配套。「第一幢工廈轉做活化,唔會為區內加重好多交通負擔,但隨着愈來愈旺,當地的交通流量就會加重,因而愈來愈收緊。」建議如果政府協助興建大型停車場等配套,則可望增加誘因。

鄧耀昇認為,假如工廈活化落實重啟,相信反應不復首輪踴躍,「因為有條件能活化嘅都已經活化咗。」活化對於現時的工廈業主未必吸引,工廈業權分散是原因之一,要統一全幢業權曠日持久。「好多時持有工廠嘅人本身都有錢,唔係等錢使;假如由工廠變商業,唔可以做返廠,活化咗�哋又要搬走現有運作,佢哋唔想煩。活化需要100%業權同意,所以10個人有1個唔同意都過唔到。」

業權不統一 料難改住宅

特首提出研究工廈改作過渡房屋,其構思讓社會耳目一新,不過鄧耀昇對此表示保留。除了要視乎「過渡」的定義,亦要視乎商業誘因,如工廈每層樓面較大,或需將中間位置改為天井,以符合住宅採光,中間所浪費的樓面會否獲得補償?數年後如何還原?「要思考是否值得畀咁多費用,同最後可以增值咗幾多,所有嘢都係商業行為。」