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地產新聞
97樓市蟹貨乜盤未返家鄉?
(東方) 2017年11月11日
樓價癲升,普遍人認為賣樓賺錢是「家常便飯」,只不過是賺多賺少的問題。不過,翻查地產代理數據,原來並非個個業主賣樓都能「笑到最後」,今年仍有九七蟹貨業主,揸足20年仍要損手離場,見證樓市高低起伏無常。

現時樓市氣氛極之瘋狂,不禁令人聯想起九七年樓市高峰期,幾乎全民皆炒的年代。

當時還未實施重重樓市辣招,樓市炒風甚盛,尤其是新盤成為炒家樂園,炒籌、摸貨活動不斷,當時市場傳出有豪宅盤炒籌癲叫至逾百萬元一樣有用家蜂擁接貨,市況之瘋癲隨時勁過今時今日。

入市摸頂變負資產

不過,亞洲金融風暴爆發,住宅樓價在短短一年間如食了瀉藥般狂冧,不少在高位入市摸頂的買家慘變負資產人士,部分更要撻訂離場。

即使是有實力的業主,守足20年未必一定可以重返九七家鄉。特別是當年憧憬新機場計劃而炒到癲的青山公路新盤─浪翠園3期及帝華庭,代理指出,今年仍錄得蝕讓個案,部分當年以天價售出的單位仍難逃「坐艇」命運。

帝華軒 樓價回升 仍輸7%

要數蝕得最甘的九七蟹貨屋苑,不得不提浪翠園最後一期帝華軒,雖然是同系五期之中,位置最吊腳的一期,但勝在飽覽青馬大橋景,景致煞食,加上用料及會所級數屬當年超班,九七年開售時高層單位建築呎價逾1萬元一樣有承接,成為當時樓市熱話。

帝華軒落成20年,位處青山公路青龍頭段,兩幢物業臨海而建,提供168伙,最大特色是供應浪翠園各期之中欠缺的三房大宅,實用面積逾千方呎,其中主人套房採弧形落地玻璃窗設計,中高層戶飽覽青馬大橋海景,豪氣十足,難怪被喻為浪翠園樓王。

有地產代理表示,雖然近年樓價升勢持續,但在九七高位入市長揸至今的帝華軒業主仍然未能收復失地,今年年初錄得兩宗同類成交,成交價分別為920萬元及925萬元,較九七買入價分別蝕5%及7%。

他估計,現時約有超過兩成的業主是九七高位買入持有至今,正在放售的九七蟹貨都傾向高過買入價放盤,不過,參考今年八、九百餘萬元成交價,逾千萬元買入價的摸頂放盤暫難甩手「返家鄉」。

曾經一年暴跌逾五成
事實上,帝華軒過去20年的樓價走勢見證香港樓市起跌,九七開售時最貴的1座高層單位成交價最高逾1,350萬元,及後受樓市泡沫爆煲,九八年有中低層單位樓價低見505萬元售出,九七高位短短一年多間暴跌逾五成,沙士時期屋苑部分低層成交價更插落至200餘萬元,高低波幅高逾七成。

浪翠園3期 廿年帳蝕一成
浪翠園是九十年代著名的炒家樂園,雖然遠離市區,但當年不少投資者憧憬赤鱲角香港國際機場等基建落成,故大舉入市炒賣,其中以浪翠園3期炒得最癲,一些九七高位入市的「三橋」海景單位,至今仍然要蝕賣離場。

樓齡22年的浪翠園3期,坐落青山公路青龍頭段,位處1、2期及帝華軒之間,四座大廈臨近海濱而建,加上設有度假式會所,居住環境一流。

當年該期炒得癲的戶型,莫過於各座前排兩房及三房海景戶,最大亮點是享汀九橋、青馬大橋及汲水門大橋「三橋」優質海景,其中三房單位無論廳房都坐向一致,盡享海天一色的景致。

這類單位在九十年代開售時被用家及投資者追捧,樓價不斷炒高,3座有高層同類單位,九七價位高逾900萬元,市場料翻身機會微。

有地產代理表示,雖然浪翠園放盤大部分叫價貴過九七高位價,但新近不乏九七蟹貨蝕讓成交,單位為7座中高層,屬「三橋」海景單位,實用面積675方呎,三房間隔,成交價675萬元,原業主持貨20年帳面蝕逾一成。

業主放租 輸少當贏
他續說,單位於九五年以383萬元一手售出後,至九七年底曾四度易手,至上手業主九七年底以751萬元摸頂價承接,期間勁升近一倍,見證當時炒風熾熱程度。

該業主早年一直收租,今年二月開始放盤,直至最近獲買家承接,可說是輸少當贏的經典例子。

當年「炒家樂園」上車盤大翻身
過去20年香港樓價大上大落,但整體而言仍然是顯著上揚,不少九七高峰時期炒到癲的「炒家樂園」屋苑,大部分樓價已重返家鄉,究竟哪個屋苑樓價升得最勁呢?

綜合美聯物業研究部數據,以上車屋苑樓價升得最癲,雖然近年受制樓市辣招,炒家明顯絕迹,但近年細價盤被用家搶到癲帶動下,樓價升勢仍然凌厲。

荃灣中心勁升逾倍
曾是荃灣「炒家樂園」的荃灣中心,現時樓價較九七年高位勁升逾1倍;同樣九七高峰期短炒甚盛的沙田第一城,過去20年樓價升幅逾九成。

另外,九七當紅炒盤天水圍嘉湖山莊,由於偏離市區,即使是全港最平上車的藍籌屋苑,但九七年至今樓價僅升近六成。向來不乏「師奶兵團」炒賣的美孚新邨,近20年樓價升近八成。九七年高峰期炒家搶入市的荃灣愉景新城,現時樓價較九七高位升約34%。

豪宅屋苑方面,九六年底開售掀炒籌潮的何文田帝庭園,代理指,蝕得較甘的望醫院三房九七蟹貨不用再「坐艇」,今年成交價較20年前升約三成。

另外,屬炒家天堂的上一代新界東樓王屋苑駿景園亦已收復失地,至於山景九七蟹貨,今年成交價較九七高位升逾一成。