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地產新聞
黃竹坑站二期下月截標 每呎樓面補價1.05萬 貴絕鐵路項目
(信報) 2017年11月7日
住宅樓價上揚,土地價格亦受帶動。位於香港仔的港鐵(00066)黃竹坑站物業發展項目(下稱黃竹坑站)第二期昨天起招標,12月1日截標。消息人士透露,該用地涉及的補地價約52.1億元,以該用地可建樓面面積約49.3萬方呎計算,每方呎樓面補地價(下稱樓面補地價)約10576元,較毗鄰第一期地盤今年1月的樓面補地價8119元,約10個月狂漲三成,並創本港鐵路項目樓面補地價歷史新高。

佔地約9.26萬方呎的黃竹坑站第二期,鄰近香港仔南朗山道,位於新會商會陳白沙紀念中學對面, 上周四共收到37份意向書,屬於鐵路項目意向書數目第二多;經過4天時間,港鐵隨即推出該項目招標。

補地價金額涉52億

據了解,第二期與毗鄰的第一期一樣,設有補地價和分紅條款,其中補地價金額約52.1億元,折合樓面補地價約10576元,較第一期的樓面補地價8119元急升三成;而港鐵就第二期定下的分紅比例要求則為30%,較第一期的35%下調。差餉物業估價署數據顯示,整體住宅樓價由今年1月至最新公布的9月,升幅約10%,意味地價升勢較樓價還要急。

發展商除了需要支付補地價和分紅,入標時亦需要自行向港鐵提出一個入標價,有傳該入標價將來可分兩期向港鐵支付,市場估計入標價高低勢成鹿死誰手的關鍵。此外,港鐵就該地皮有一系列發展要求,住宅單位數目限為550至600個,其中約180個住宅單位的實用面積不得超過538方呎。

黃竹坑站第二期的樓面補地價約1.06萬元,較鄰近個別二手屋苑的成交呎價還要高,例如樓齡約22年的南濤閣,以實用面積計算的近月平均成交呎價約1.03萬元;黃竹坑站第二期的樓面補地價,更較2010年尖沙咀柯士甸站物業發展項目的9125元高出約15.9%,成為全港首個每方呎樓面補地價突破一萬元的鐵路物業發展項目。

英皇:不排除夥中資競投

資料顯示,黃竹坑站第二期吸引中港發展商提交意向書,包括長實(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、新世界發展(00017)、有份投得第一期地盤的路勁基建(01098),以及近年積極投地的中資財團如龍光地產(03380)和海航集團旗下香港國際建投(00687)等。

英皇國際(00163)執行董事張炳強說,該集團對黃竹坑站第二期有興趣,會研究入標,亦不排除夥拍內地財團競投。華懋集團地產部總監吳崇武亦表示,會研究入標黃竹坑站第二期發展項目。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指出,港鐵下調第二期分紅比例要求,料有助吸引發展商入標,避免出現流標風險。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,第二期補地價金額較第一期高,反映該用地位置和近月市況因素,相信中資發展商會積極參與,惟由於項目發展規模大,相信部分發展商將組財團入標,預計最終有逾10個財團入標。

中原測量師行執行董事張競達稱,由於黃竹坑站第二期的補地價較第一期高,相應調高該用地的估值(當中已包括補地價)5.3%,每方呎樓面最新估值為2萬元,估計地價約98.6億元。