項莊舞劍 意在沛公

新地以「天價」投得長沙灣酒店地，多位測量師相信，高價搶地的背後是「項莊舞劍，意在沛公」，新地目標應為毗連的超巨型住宅地，發展模式類似於同系北角海璇。該幅住宅地價值亦因此被看高一線，市場最高估值達178億元，有力問鼎全港住宅地王。

高力：幾乎現樓價買地

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，今次長沙灣酒店地價，與啟德區相比都有過之而無不及。如果以商業地角度去看，同樣臨維港海邊的大型項目One Harbour Gate等，近年現樓售出價錢介乎1.5萬元至1.6萬元，意味今次新地幾乎是以現樓價買地。

他續說，西九龍沿海酒店不多，主要集中九龍站上蓋物業，之後就數到黃埔一帶，所以發展商今次應該看中酒店地盤位置，預料發展成超五星酒店。按政府早前估算，項目可供應約550個房間。張翹楚相信，今次高價成交有望提升旁邊住宅地皮造價及住宅單位成交價。

新地於南昌站一帶早已「派駐重兵」，好像南昌站上蓋匯璽就為集團年內重頭戲，今年3月開賣，當時短短3周已售近970伙。同系於長沙灣區還有一個與嘉里及華潤等合作發展的長沙灣嘉里鴻基貨倉及潤發倉庫碼頭，連同今次中標的酒店地，美聯測量師行董事林子彬相信發展商會再一併吸納旁邊的住宅地，令該區版圖進一步擴大。

據悉，項目毗鄰的住宅地將於11月10日截標，為本財年最大規模的住宅官地，可建樓面達98.78萬方呎。張翹楚表示，之前預測地皮估值在109億元，每呎樓面地價11,000元，但酒店地高價成交後，決定調高約36%至15,000元。

或地王價爭毗連住宅地

綜合現時市場資訊，該住宅地皮的市值料介乎138億元至178億元不等，樓面地價約14,000元至18,000元，若果新地之後再以「志在必得」的超高價競投該地，則地皮極大機會打破今年初鴨脷洲利南道逾168億元成交的舊紀錄，問鼎全港住宅新地王。

翻查資料，新地已非首次連投兩幅相鄰的住宅及酒店地合併發展，2012年7月新地以69.1億元投得前北角邨住宅地盤，每呎樓面地價9,347元（剔除公共設施後），翌年3月即再以27.22億元投得毗鄰的酒店地一併發展，每呎樓面地價7,024元。至今，住宅部分已發展成「海璇」，預備發售。故市場料今次興華街西或會參照上述發展模式。■記者 顏倫樂