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地產新聞
公屋癲價成交增 鼓勵置業有利弊
(東方) 2017年10月27日
市場消化特區政府的最新房屋政策之後,樓價依舊高企,最近公屋二手市場更頻現「公屋王」成交,這比納米樓豪宅價更為弔詭!

本來,政府提供更多資助房屋,協助公屋富戶向上流,騰出公屋來應付基層需要,合情合理。可惜房屋供應始終不足,調撥資源興建以市價打折的自置資助房屋,對正在輪候公屋的基層和想置業者來說,究竟是好是壞,值得商榷。美其名的重建置業階梯,實際上變相叫市民買貴樓,用家不但愈買愈細,甚至公屋二手市場也絕不便宜,可見香港人難圓安居夢。

公屋富戶寧交雙倍租金,抑或真的交還公屋,轉買資助房屋或二手樓,關鍵是負擔能力,但現實是無論一手抑或二手樓價,都令絕大部分人無法上車。政府推出辣招後,一手主導了市場交投,除了因二手樓首期銀碼大兼有按揭年期限制,另一方面業主惜售,擔心賣出後未能再購入,隨時大屋變細屋,故換樓意欲自然不大;而持有多個二手物業的投資者,亦因為轉換物業組合涉及的辣招稅務考慮而不敢輕易賣出物業。

根據資料,一手與二手樓交投比例,由一○年推出辣招時的一比九,降至今年首八個月的一比二點三。用家要向上流,惟有寄望資助房屋如居屋市場,最近甚至連公屋亦成為上車目標,即使居住環境和管理與私樓有距離,但成交價卻愈來愈貼近二手樓價,是瘋了,還是接受現實的表現呢?

政府試圖以提供置業階梯來帶動公屋流轉,其實公居屋的置業階梯一直存在。公屋流轉低,與這些年營營役役的香港基層平均收入和購買能力增幅,遠遠未能追上樓價有關。更何況,美國如今已結束量寬,逐步推動利率正常化及縮表,對置業者而言,利率不再是一個不相干的考慮因素,此時此刻推出置業主導的房屋政策,是福還是禍?

過去,香港經濟起飛,消費力強,百業興旺,促使基層能循公屋、居屋、私樓階梯向上流。但回歸以來香港土地供應未有配合人口增長,樓價高企令市民住屋開支及企業營商成本百上加斤,削弱香港競爭力,而長年依賴金融、旅遊食老本的結果,是經濟失去活力,而資產價格卻在長期量寬、北水湧入,以及政府辣招扭曲樓市運作下不斷攀升。政府在樓市問題上大玩數字遊戲,顯然未能對症下藥,港人安居問題未得到解決,政府要推動經濟轉型,鼓勵創新科技,只怕亦會事倍功半!