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地產新聞
本年度補價項目可建1.28萬伙 新地成大贏家 佔私樓供應目標逾半
(信報) 2017年10月9日
政府2013至2014財政年度取消勾地制度,過去近5個財政年度,各渠道推地合共可興建約9.94萬個私人住宅單位。其中,賣地表和一鐵一局(鐵路和市區重建局)項目於2013至2017年度主導私樓供應,每年度的比例均逾八成。不過,本年度情況大逆轉,發展商自行推展的項目(下稱私人發展項目,部分涉及補地價)大發神威,比例由以往不足兩成,躍升至近六成半;單計本財政年度已經完成補地價的項目,最少可興建約1.28萬伙。

業界人士預期,樓價走勢趨平穩,加上行政長官林鄭月娥將於本周三《施政報告》推出首置上車盤政策,有可能吸引發展商補地價,預料大型補地價項目陸續有來。

發展局數據顯示,2013至2017年度之間,每個財政年度來自私人發展項目的單位供應比例介乎10.5%至17.7%,合共提供1.15萬伙,今年私人發展項目的比例大升至64.6%,涉及最少1.3萬伙,較前述4個年度的總和1.15萬伙還要多13%。

西貢十四鄉提供4730戶

發展商手上的私人發展項目,部分可毋須修訂地契直接重建,部分則須進行補地價才可發展。本報綜合地政總署和市場資訊,本財政年度最少有8個項目完成補地價,合共可興建約1.28萬伙。本地發展商新地(00016)成為大贏家,今年4月至今最少完成3幅地皮的補地價,預計可興建逾9290伙,相等於本年度私人住宅供應目標1.8萬伙的51.6%,其中西貢十四鄉大型住宅項目可建4730伙,屯門兆康第54區涉約4500伙,分別相等於本年度供應目標的26.3%和25%。

事實上,新地取地策略近年明顯改變,該集團於2014至2016兩個財政年度透過賣地表和一鐵一局購入約10幅地皮,其中包括9幅住宅地,可興建約1.06萬伙;惟2016至2017年度只購入兩幅地皮,本年度更未有進賬,改為密密補地價。

近年主力進行舊樓併購的九龍建業(00034),今年4月亦斥資11.61億元就將軍澳第85區項目進行補地價,預計可興建1518伙。中資財團亦有補地價個案,中洲投資位於火炭坳背灣街及樂景街重建項目,補地價金額約35.8億元,若相關規劃申請獲城規會批准,預計可興建1296伙。實際上,仍有不少大型項目有待補地價,例如恒地(00012)牽頭財團旗下的油塘灣巨型住宅項目,預計可建約6236伙;同系新界東北新發展區的換地項目,亦有待落實。

發展商覓地難 補價添土儲

對於發展商今年積極補地價,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,上屆政府積極推地,加上樓價上揚令補地價呈升勢,發展商憧憬政府推出大量土地招標,毋須急於補地價。不過,中資財團近二至三年蜂擁搶地,發展商消耗土地儲備的同時,卻難以新增土儲,中小型發展商亦無從買地,部分發展商改為透過補地價增加土地儲備。

林浩文補充說,部分補地價項目規模龐大,即使在官地市場亦難有同類規模,現時樓價走勢趨穩定,「計數冇咁誇張」,有利發展商未來一至兩年補地價。至於政府計劃推出的首置上車盤計劃,傳聞可能以公私營模式發展,一旦屬實,料可吸引發展商加快就首置上車盤項目附近的地皮補地價,惟實際補地價情況須視乎本周三《施政報告》所推出的政策而定。

高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚指出,地皮改變用途前的價值,屬於補地價金額其中一個考慮因素。由於農地和工廈價值近年上揚,令補地價相應下調。張翹楚預期,工廈升值情況持續,發展商會加快把工業地改為住宅用途,若《施政報告》中涉及有利農地價格的措施,將進一步刺激發展商把農地補地價改為住宅發展的意欲。