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地產新聞
港樓泡沫風險續升 冠絕亞洲
(信報) 2017年9月29日
本港樓價屢創新高未有見頂跡象,樓市泡沫風險再度升溫。瑞銀財富管理發布《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》,香港樓市泡沫指數升至1.74,繼續超過1.5的樓市泡沫警戒線,並顯著高於2016年的1.52及2015年的1.67。此外,本港樓價之高,亦是全球金融中心及大城市之中最難負擔的。

指數攀至1.74 全球排第七

環球主要城市樓市泡沫風險普遍有所上升,在報告分析的20個城市當中,香港的泡沫風險排名第七位,雖然較2016年的第六位及2015年的第二位下降,但仍是亞洲區內泡沫風險最高的城市,而環球排名下降主要是其他城市的泡沫風險上升更快所致。

瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產主管Claudio Saputelli表示,香港樓市的投資需求未見減弱,市場又有強烈的樂觀預期,樓價短期下行的空間有限,故入市決策應保持謹慎。由於市場高度依賴投資氣氛支撐,樓市監管措施也有可能進一步收緊,導致香港樓市長遠前景不大確定。

相比亞洲區內其他城市,新加坡藉多項監管措施已為樓市降溫,2017年的風險指數較去年回落,新加坡公共住宅佔房地產市場80%,雖然私人樓價仍難以負擔,但情況已見改善。

東京樓市繼續與日本其他城市脫節, 低利率是部分地區樓市火熱的推動力,惟居民收入增長滯後,對負擔住宅樓價愈來愈感吃力。新加坡及東京的泡沫風險分別排名第十四及第十七位,風險指數僅0.9及0.32,未達到泡沫水平。

對於港府擬推出「港人首置上車盤」計劃,德銀發表報告指出,市場對下月發表的《施政報告》提出的樓市措施期望過高,過去兩個月本地發展商股價累漲約8%,跑贏同期恒指的6%升幅,其實發展商未必可從中受惠,若參與首置上車盤計劃,其利潤更可能被攤薄。

德銀:首置盤分薄發展商利潤

德銀認為,首置上車盤會引導市場需求由私樓轉向首置盤,預料這類樓盤針對月入5.2萬至7.2萬元的家庭,相當於可負擔樓價500萬至700萬元的單位,這個價格範圍的樓盤佔私人發展商今年初以來可供出售單位數量的72%,可見首置上車盤與私樓市場重疊。

此外,德銀指出,恒基地產(00012)股價過去兩個月累積升幅已達17%,市場對新界農地加快補地價改為興建住宅的憧憬明顯反應過度,故把恒地評級由「持有」降至「沽售」,維持目標價47.9元。

德銀表示,恒地是本港擁有最多農地儲備的發展商,預計可把農地轉換為1.62億至2.24億方呎的住宅面積,相當於25.3萬至35.1萬個單位。按恒地每年銷售1925個單位,以及需求前景等因素作考慮,要出售由農地轉換得來的所有住宅單位,估計需要197年至274年。