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地產新聞
美聯黃建業為港樓把脈 由劏房打拚到山頂 籲港青「無夢不發達」
(信報) 2017年9月25日
近年部分本地年輕人怨氣頗重,背後涉及不同原因,然而樓價高企肯定是「元兇」之一;老牌地產代理美聯集團(01200)主席黃建業,由年輕時居於有如劏房的超細單位,到後來統領自己的王國,家住數千呎山頂豪宅;40多年職業生涯,見證香港樓市起落變遷,對今天的現象,有他獨到深刻見解。

黃建業認為,本港樓價貴的根源在於土地短缺、供應不足,後生仔女感無力置業,難免心存怨憤,很可能觸發社會運動,「政府應加快覓地,做好基建,令港人安居樂業。」只要樓價回落,年輕一輩對前景重拾希望,人心自會趨向安定。

黃建業近來較少曝光,訪問一開首他便打趣說自己「Out 啦」,謙稱要依賴年輕同事,又語重心長地嘆謂:「做集團主席很辛苦,要熟悉上市規則,幹不好要坐監,所以一定要做到老、學到老。」雖然言談間不無唏噓,日理萬機的他心態卻依然年輕,尤其對風險的警覺性很高,其堅忍及開拓的精神,正是帶領集團業務壯大的關鍵。

年輕雄心創業遇股災

現時人人都談劏房,說面積如何細,環境如何差,「我也是由劏房爬起來的」。黃建業補充:「1973年中學畢業後,考到加拿大的大學,可是家裏沒法負擔,惟有留港打銀行工,又不想與父母同住美孚新邨,於是搬出旺角唐樓,同一層住15、16人,一個板間劏房住4伙,我與一位教師分佔上下格碌架床。」

那年頭,在銀行工作絕對安穩,黃建業卻心有不甘,想到同學們不是往美國波士頓,就是赴英國倫敦進修,日後回港身價必大升,自己則輸在起跑線,遂萌生創業念頭,「適逢我所任職的外資銀行調我到美孚分行,我覺得那裏住宅數目多且成交活躍,家人剛巧有個舖位,便搞起地產代理生意來。」

做生意有賺有蝕,創業豈會一帆風順,不久後遇上股災,恒生指數由1973年3月的1700點不斷下挫,至1974年12月跌至僅約150點,這對黃建業猶如當頭棒喝。經一事長一智,到1995年美聯上市,股災這位「老朋友」未幾又造訪,「1997年樓市大跌,杜氏理論(Dow Theory)救了我。」該理論是關於市場走勢的著名技術分析工具,當時美聯預測樓市跌剩三成,黃建業狠狠地把物業割價沽出,保存實力,才令公司不受影響。

房策須配合人口需求

縱橫地產代理界超過40年的他,眼見近年樓價問題已變成社會深層次矛盾,忍不住有感而發:「香港土地需求大,無論內地人來港工作或讀書、港人結婚,甚或離婚……在在都會增加住屋數量;隨着港人累積財富,又要求改善居住質素……土地政策必須跟上需求,否則應付不了,社會是埋藏着不滿。」情況就如早年美聯員工只得200人,如今已增至9000多,「若會計部人手不變的話,日常工作處理不來,就會爆發積怨。」

眾所周知,香港樓價高昂,是全球最難負擔城市,面積細小、被稱「納米樓」的新界私人住宅,也要300多萬元;黃建業認為,本港彈丸之地,作為全球一線城市,樓價貴屬正常,「二三十年前香港人窮,經過幾十年拚搏,現在富裕起來,對生活質素要求高,喜歡住較大空間。」加上現時每年離婚個案約達兩萬宗,夫妻其中一方要另覓居所,而外國駐港辦事處數目不斷上升、內地人才來港,都對住屋產生剛性需求。

社會發展快速,當局的住屋政策須與時並進,「上世紀八十年代,外地人買6000方呎大宅非常罕有,即使到了1998至2002年,大單位也很難賣出,現在香港作為國際金融中心,對大單位及獨立屋有需求。」

除了天價豪宅,另一市場需求是「迷你單位」,「這是入門版,將價就貨,可以讓市民先上車。」黃建業說香港經濟繁榮,政府卻沒關顧好房屋需求,導致換樓市場冰封。「一個健康的樓市是:結婚、生仔、細屋換大屋,有個安樂窩。」他表示,市民願意換樓是好事,說明對香港有信心,惟如今買樓風氣是靠父幹,等於超前買樓。

搬屋28次 換樓達人

有一子兩女的黃建業,其中一名女兒已婚,他與兩子女同住山頂3000多方呎大宅;講到換樓,他堪稱達人,因曾搬屋28次之多,淺水灣兩次、 山頂兩次,以為他搬上癮,身旁的美聯首席分析師劉嘉輝即補充:「黃生是因應哪區分行多,就搬到哪裏,可以更了解不同分區的市場脈搏。」原來這也是工作上需要。

「無夢不發達」,他特別寄語年輕人,要有理想、 刻苦耐勞,又認為既然香港樓價奇高,可考慮到大灣區投資買樓,「美國人到華爾街上班,都是花個多小時車程;待交通及過境措施改善,港人到內地居住,跨境上班只花半小時。」他續說:「我們做生意的,亦試圖在那裏(大灣區)抓緊機會,怎麼香港年輕人如此排外?不去捕捉,那便令自己錯失機會。」

時下年輕人喜歡「轉工又轉工」,黃建業則奉行「投資又投資」,過去每當有錢便買樓收租,建議後生仔女應先努力奮鬥,提升工作能力,學習股、樓知識,才能生財有道,「投資學問多:供求、利率、風險、貨幣、心理因素、管理作風……實踐時不要敗給市場。」因他相信,知識總能改變人生。

採訪、撰文:廖美香 

攝影:廖美香、受訪者提供