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地產新聞
房策釀變藏風險 物業投資慎思量
(東方) 2017年9月7日
過去幾年,特區政府一直強調要致力增加房屋供應,壓抑樓市泡沫,但住宅依然供不應求,樓價迭創新高,港人按揭供款相對家庭收入比重已超過六成,情況令人擔憂。近日政府放風,將推「港人首置上車盤」,這是繼「港人港地」後,又一標榜幫助「港人」置業的新措施,會否步「港人港地」的失敗收場,目前言之尚早。不過,政府的房屋政策是否醞釀轉變,對物業投資者來說,值得深思。

政府擬推出的「港人首置上車盤」,是在現行公屋、居屋及私人樓宇之上,新加設的一個置業選擇,目標是首次置業港人,據講會設有限售條款,開價將會考慮到目標群的供款能力,而並非與市值掛鈎,即政府須作出一定的補貼。

再講,上車置業盤增加,會對私樓市場基本面產生影響,至少會少了一班為求上車將價就貨,就連「納米樓」都照以高成數按揭追上車的買家。

另一方面,政府要穩定樓價,亦須積極改變市場的升值心理預期。日前荃灣一個新盤推售四百多個單位,一日之內火速賣清,但因有買家撻訂,發展商翌日需重售四個單位,卻吸引了一千三百人蜂擁搶購,相信當中不少人正抱着遲買會貴的心態;而同日一銀主盤拍賣會,亦有超過一百人到場爭買,可見不少人對樓市仍然樂觀。

香港樓價高居不下因素複雜,除了供需因素外,資金的來源(外來投資需求不減)、周邊地區的樓價比較,以及官方逆周期措施下扭曲了市場運作,二手市場調節功能失靈,都在影響着香港的樓市。政府要處理這個燙手山芋,想方設法回應港人置業訴求,為責之所在。不過,若然在土地供應沒有多大變化的情況下,調撥土地來興建「港人首置上車盤」,能否解決樓市的根本問題,實屬疑問,對壓抑樓價亦起不到多大作用。

時值美國利率周期逆轉之時,港元與美元掛鈎,物業作為主要投資資產之一,本身的周期性因素亦正起着重大變化。政府在研究制訂短期措施解決房屋問題時,必須要審時度勢,作出周全的考慮,以避免過度干預市場運作。尤其是新政策涉及社會資源的運用,以及房屋政策理念的轉變,將無可避免影響到私樓市場的投資價值,對產業長遠發展、金融系統穩定影響深遠,必須審慎思量,免得解決不到問題,反有搬石砸腳之虞!物業投資者亦宜注意政策轉變、利率因素及樓市供需變化所帶來的風險,量力而為。