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地產新聞
無入息借按揭有計
(東方) 2017年8月15日
近年敍做按揭要求愈來愈嚴格,金管局不僅要求降低按揭成數,更提出供款與入息比率要求,對於退休人士或正等待工作機會的準業主而言,缺乏收入證明,並不等於買樓要全現金,只要利用以「資產水平」為基礎申請按揭,仍可以借錢上會。

擁充裕資產 最多借三成

一般人申請按揭時,需要通過「供款與入息比率」要求,向銀行證明其還款能力。然而,除了入息以外,申請人可以透過「資產水平為基礎」申請按揭,即是向銀行提供充裕的資產證明有強勁還款能力。最重要的是,採用資產水平為基礎申請按揭,住宅按揭成數最高只能做三成,如果非住宅物業則只有兩成。

一般而言,按揭申請人要證明其擁有的資產淨值,高於申請新做按揭的物業整體樓價。以1,000萬元的物業為例,按揭客敍做資產水平為基礎按揭,要證明有不少於1,000萬元淨資產,並實際敍做300萬元貸款額的按揭。

計算資產淨值除了要扣除債務外,存款、股票、債券、基金及物業均可納入資產計算類別,但要留意的是,除了存款可以100%計入資產外,不同類型的資產在計算時會打折扣,例如其他物業普遍均會打五折,股票、債券及基金則視乎不同銀行的折扣政策而定,個別銀行容許計足100%,但個別銀行則要求打五折計算。

適合退休人士作配置

以按揭申請人擁有200萬元現金存款、等值200萬元基金及一間400萬元的供完物業為例,其資產淨值在擁有的物業打五折後,總和為600萬元,意味可以購買一間樓價600萬元的物業,並敍做180萬元貸款額的按揭。如果遇到較嚴格的銀行,其基金價值要打五折,就只能買樓價500萬元的物業,並敍做150萬元貸款額的按揭。

如果資產中包括未供完的物業,就要先減去未償還按揭餘額,再將剩餘物業價值打折扣計算。另一項要計算物業資產淨值之處,是業權問題,如果持有物業的業主多於一人,便要按業權比例計算。

事實上,資產水平為基礎申請按揭的用家以退休人士為主,儘管未必再有工作上的恒常收入,但資產普遍較充裕,透過相關按揭作為退休理財規劃的一部分。據市場資料,資產水平為基礎申請按揭佔整體按揭市場近5%,反映亦有不少人採用。