新聞資訊 > 地產新聞 返回
瀏覽人次 : 2933
地產新聞
資助房屋與市價脫鈎不妨辯論
(信報) 2017年8月9日
特首林鄭月娥上任一個月之後,第一次外訪的地點是新加坡,反映她十分重視這個傳統的競爭對手。今年三月行政長官選舉期間,林鄭曾經講過,其房屋政策的理念與新加坡很相似,莫非這次訪星洲之旅就是順道向獅城取經?若問,新加坡房屋政策有何優勝之處,答案當然是他們幾十年來羨煞旁人的組屋,要是林鄭在這方面取彼之長補己之短,香港整體樓市說不定會產生根本性的變化。

新加坡的組屋類似香港的居屋,組屋佔新加坡房屋市場百分之八十五,居屋只佔香港房屋市場百分之十五。由於新加坡住宅以組屋為主,而且組屋定價並不與私人樓宇行情掛鈎,只考慮購買者的負擔能力,所以該國的私人樓宇屬於另類市場,價格再高也不會影響人民的日常生活。

香港的情況則是,私人樓宇價格不斷飆升,而居屋售價又與市價掛鈎,市民莫說望樓興嘆,連居屋亦「高攀不起」。正因如此,財政司司長陳茂波日前表示,本港樓價升幅已與市民負擔能力嚴重脫節,現階段政府不適合推出措施協助市民上車。陳茂波在其網誌指出,未來三至四年有九萬八千個潛在一手私人住宅單位供應,當中估計約七成是中小型單位。這樣的講法能否為樓市降溫,當然是未許樂觀。

林鄭月娥如果要效法新加坡的組屋政策,數量上在短期之內一定無法滿足需求,但在定價方面則有一個關鍵重點可供借鑑,就是由政府資助的公營房屋售價不再與私人樓宇價格掛鈎。事實上,林鄭一再明示或暗示,研究資助房屋定價與市價脫鈎,這個概念也許適用於她所提倡的「港人首置上車盤」。

樓價升幅與市民負擔能力嚴重脫節所造成的問題,林林總總,路人皆見,其中之一是催生了愈來愈多表面上讓人買得起,但實際上令人住得沒尊嚴的「納米樓」。區區百多方呎的單位竟然索價幾百萬元,買家可能是受到「恐慌性入市」的心態影響,擔心今天不買明天更貴,於是花上畢生積蓄買來蝸居也不如的超迷你居所。假如資助房屋定價與市價脫鈎,而市民又看到自己有機會成為買家的話,那麼這一類樓市畸胎似的「納米單位」或許會銷聲匿跡。

資助房屋定價若與市價脫鈎,初期由於供應數量不多,未必會對私人樓宇造成太大衝擊,長期來說,隨着供應增加,則有機會形成兩個截然不同的市場,情況就好比新加坡那樣。林鄭如果有決心推出價格脫鈎措施,必須設計出特殊的機制,防止兩個市場融為一體。簡言之,資助房屋不能隨意放售,要麼賣回給政府,要麼賣給同等資格的市民,基本精神是不容許這些住宅成為投資工具。

沒錯,香港的房屋問題令人又愛又恨之處乃在於,所有可供買賣的住宅都是投資工具,買家美其名是自住,但骨子裏總希望一邊居住一邊升值,於是有人躺着也發達,有人窮畢生之力亦無法「上車」。從安居樂業的角度出發,資助房屋定價與市價脫鈎是一個值得考慮的辦法,兩個市場分開來之後,投資的仍可投資,而純粹自住者則可望有瓦遮頭。雖然倘若公屋的供應充足,租住公屋也是可接受的棲身之所,惟畢竟自擁物業的感覺不一樣,也不愁牽涉富戶或繼承權等問題的困擾;況且能夠自置居所的市民愈多,對社會穩定愈有裨益,故此如何令更多人負擔得起購置資助房屋,政府不妨創設條件。

即使價格脫鈎,資助房屋仍須面對最基本的覓地建屋問題。林鄭月娥日前指出,發展局局長黃偉綸正籌備於本月內成立專責小組,未來一年進行「大辯論」,就土地供應來源謀劃長遠策略,預計九月召開首個會議。黃偉綸表示,專責小組將由非官方人士擔任主席,而權責範圍和成員等有待公布,小組會先討論不同增加土地供應的方案,再與社會各界溝通。

既然要大辯論,那麼資助房屋與市價脫鈎最好是其中一個辯論焦點,說不定能夠讓扭曲已久的整體樓市撥亂反正。