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地產新聞
樓市升勢呈分化 高位乏力慎掉頭
(東方) 2017年8月1日
樓市愈升愈有,何時到頂無疑是當前港人最關心的問題。最新公布的六月整體樓價續創新高,但以普羅用家為主的細價樓卻罕有地下跌,究竟樓市開始承接乏力,還是在累積上升動力?然而,所謂見微知著,多種迹象似乎預示着樓市恐將轉勢。

差估署數據顯示,六月份全港私宅售價按月上升百分零點七,不過對比五月份百分一點二的升幅已有所放緩,各區實用面積四百三十一方呎以下細單位的平均呎價,更是罕有地按月下挫,並已連跌兩個月,當中以港島區跌幅最大。由此觀之,樓價升勢既不全面亦現分化,加上未來將踏入銷售淡季,中小型單位恐率先掉頭調整。

值得留意的是,近期新盤銷售已有強弩之末之憂,發展商開價趨克制,雖然貼近二手市價,銷情卻未如以往般旺盛,更累積了不少貨尾單位。日前運房局公布,在未來三至四年潛在住宅供應量,將由九萬六千增至九萬八千伙。有資深投資者指出,多出來的二千伙單位可視為一個警號,因為只要有新盤入伙,未能出售的貨尾單位就會被歸納入潛在供應,並估計第三季情況持續,潛在供應會升至十萬個單位。

事實上,二手樓的承接力同樣成疑,雖然市場仍有零星高價成交,但反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數,在今年六月底升破一百六十點新高後,在七月每星期公布的數字中,卻錄得三跌一升,上升勢頭明顯遇阻。大家只要留心觀察地產經紀廣告中軟化的語氣,便知業主取態有了微妙變化。

目前樓市高位徘徊,成交時旺時淡,正是買賣雙方博弈的寫照,已非一面倒的由賣家主導市場。今年環球經濟雖有起色,但工資升幅低也是有目共睹,現時供樓負擔比率倘計入加息的因素,可說是直逼九七年的高危水平。事實上,近期有調查顯示,市民置業意欲下降,只有百分之一受訪者認為現時是置業好時機,而認為目前並非良機的比率更升至七成九,是有調查以來最高,可見市民入市心態已轉趨審慎。

堪憂的是,面對聯儲局貨幣政策正常化,內地亦致力為金融系統去槓桿,不斷打壓資本外流。的確,美國早已進入加息周期,而港元資金仍然充裕,按息並未跟隨,加上近年樓價癲升,投資者更易麻痹大意。可是,香港在聯匯制度下,中美一齊「收水」,又怎能獨善其身?當大家身處酷暑,即使「立秋」將至亦會懵然不知。大自然循環不息,市場生態亦是如此,不可不慎。