新聞資訊 > 地產新聞 返回
瀏覽人次 : 4697
地產新聞
樓價指數恐失真 高位入市須謹慎
(東方) 2017年7月22日
香港樓價居高不下!儘管最新公布的代理樓價指數連跌三周,但仍於峰位徘徊,累跌不足百分之一,當中新界逆勢創新高,只因九龍及港島拖低價格,市場料樓價短期內仍有力上衝,突然大跌機會甚微。

不過,所謂「物極必反」,就算看好情緒如何高漲,樓價總不能無止境地上升,尤其是在政府不斷「加辣」下,樓市被扭曲的現象愈益明顯,並直接影響了樓價指數的真實性。

隨着樓價愈升愈高,早已遠超一般打工仔的負擔能力,加上新盤魚貫登場,近月整體二手市場成交量已顯著回落。根據土地註冊處紀錄,截至七月十七日止,月內只錄得不足一千四百七十宗成交,若靜市持續,估計本月最終註冊量將跌至不足三千宗,按月大挫約兩成半,亦為五個月新低。

二手交投回落本來無甚出奇,但魔鬼總在細節裏,就是「內部轉讓」比例激增,估計在六月的二手成交登記之中,就涉及五百九十六宗,佔總成交量逾一成半,亦較去年十一月政府再次「加辣」前,每月「內部轉讓」僅佔百分之五至八有明顯的增幅。

須注意的是,由於「內部轉讓」多涉直系親屬,成交價通常非市價,做價偏低亦合情理;不過,正因為樓按利息偏低,個別業主為獲取較高按揭額,便以高市價成交。問題在於現時每約五宗二手成交,就有一宗是「內部轉讓」,很容易令整體二手市況變得更「失真」,連帶樓價指數也會被扭曲,猶如在股市裏,大戶總能藉着靜市將股價舞高弄低。假若置業者偏信樓價指數,恐怕最終會遭受損失。

事實上,近日樓市異象再起,例如有居屋價格驟跌至去年十一月低位、有高價接貨的私樓買家寧冒巨額損失也要撻訂、二手業主減價賣樓變相「送車位」、多個銀主盤同時減價、個別新盤收逾數百票,但最終僅賣十餘伙等。這種種迹象雖然不是新奇事,但在當前市況下同時出現則是值得警惕的信號,反映市場購買力已日漸衰退。

令人意外的是,地產代理巨頭近日也當頭棒喝,認同現時樓市似九七,勸喻年輕人先等一等,若只得一成首期更不要勉強上車,主因是樓市面對着四大利淡因素,包括聯儲局加息、縮減資產負債表、資金流出以及未來住宅供應增加。

雖然最新公布的馬鞍山白石住宅地以逾十三億元批出,略高於市場預期上限,但與之前大幅高於估值已不可同日而語。面對樓市被扭曲,市民大眾若想在此刻置業,必須計清楚負擔能力。