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地產新聞
三國企傳爭購朗豪坊
(文匯報) 2017年7月18日
意向價250億 較半年前估值升近2倍

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)鷹君集團旗下冠君產業信託,早前委託第一太平戴維斯以首席代理身份就旺角朗豪坊辦公室大樓作全球招標,9月至10月截標。第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文昨表示,項目意向價250億元,呎價逾3.5萬元,直言目標客戶是內地財團,初步已有2至3個中資表示有興趣,均為「國家級企業」,未來1個月至2個月會到北京及上海與他們磋商,預計今年內可以完成交易。

根據冠君產業信託2016年年報,朗豪坊辦公室寫字樓截至去年底的物業總值僅為84.77億元。若以昨日意向價250億元去計算,即短短半年多時間內,項目的價值足足升值近1.94倍。

鷹君集團正值爭產風波之際,冠君產業信託卻突然公佈將出售旺角朗豪坊辦公室大樓,難免令人對兩件事情作出聯想。早前鷹君羅氏家族已有人反對出售朗豪坊,問到有沒有與羅家反對人士接觸,李偉文說:「我哋受聘的業主係冠君,而唔係鷹君後面嗰班股東,最緊要睇正式的公佈,唔好睇一啲謠言。」

貴絕九龍 不作拆售

李偉文表示,項目為旺角地標式商廈,亦是九龍第二高的商廈,樓高255米,環顧整個香港,現時少有可以整幢出售的摩天商廈,而由於香港各區都有建築物高度限制,未來摩天大廈的數量亦為數不多,故此項目的意向價將達250億元,呎價達3.5萬元。翻查資料,若以這個意向價售出,勢將打破2011年九龍塘又一城項目188億元之最貴單一商業項目造價紀錄。

項目現傾向售予單一買家,不作拆售,李偉文形容項目「絕無僅有」,呎價賣3.5萬元相當合理。他不諱言:「我哋的目標客戶希望係內地機構,內地客戶喺中國要買一個地標式物業,我哋物業就啱啱適合佢哋所用。」但他亦承認內地因為有外匯管制措施,對於某些內地企業融資上有難度,必須要在本港或海外有融資渠道的內地企業。

「覺得非銀行買家會成功」

不過,他強調除中資外,外國資金或本地財團亦有機會對項目有興趣,但項目涉及投資額龐大,相信有能力應付的財團屈指可數。他說:「我覺得非銀行的買家會成功買到,因為銀行一定想喺金融中心買,朗豪坊只可以係後勤基地,作為銀行的總部係差啲,但對於啲券商公司、國企、油公司就無問題。」

他又指,項目不應以現時的估值去計算,應該用未來的升值潛力以及項目的罕有性去訂價,又以恒地早前以每呎5萬元樓面地價購入美利道商業官地,以及南豐以每呎樓面地價1.28萬元買入啟德商業官地去作比較,指若非計算將來價值,不會是這個地價。他補充,公司過去出售的優質地段全幢寫字樓,平均有35%至40%的溢價,「全幢賣同散售計法唔同」。

70萬呎寫字樓年收3.2億

朗豪坊建築群包括辦公室大樓、商場及酒店部分,據冠君去年的年報,公司現時持有當中朗豪坊辦公室大樓及朗豪坊商場,為集團主要投資物業,辦公大樓亦即今次出售的部分,樓高59層,出租率一直高企,近5年出租率一直為99%至100%(2016年為100%),去年租金收益為3.247億元,按年升6.1%,

據第一太平戴維斯所指,項目每月呎租約50元至70元。李偉文相信,未來購入的新買家,買入後會將部分樓面自用,其餘出租,預期項目未來月租或至每呎70元至80元,回報率可至3厘。值得留意是,項目曾在2005年售出4層,故現時只有55層可供出售,亦即今次招標的部分,總樓面70.29萬方呎,每層樓面約1.7萬方呎。