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地產新聞
半年私人供應量 超港府全年目標
(文匯報) 2017年7月10日
本地薑變招避中資 購舊樓補地價重建

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)今年上半年中資稱雄本港賣地市場,包攬推出的全數5幅住宅地,顛覆本地樓市版圖。香港文匯報發現,本地發展商為避免與中資正面交鋒,正另闢新戰線,轉向以補地價、收購舊樓重建等方式來增加住宅地皮儲備。統計顯示,今年上半年,在官地和一鐵一局之外,獲屋宇署批則或經城規會申請建屋的私宅項目就有逾2.3萬伙,較政府一年土地供應目標1.8萬伙還要多27%,反映本地發展商因應市場大變局,正「靜靜起革命」。

香港文匯報記者統計屋宇署批則和城規會申請及審議數據發現,今年上半年經由上述兩個途徑所涉及的私人住宅單位數量,竟然高達2.3萬伙。當中經屋宇署批則的大型私宅地盤,可提供6,444伙,向城規會申請建屋或正排期審議的大型私宅地盤,更多達16,848伙,反映發展商正加快旗下大型私人住宅地盤的發展進度。

大型項目陸續獲批

港府早前公佈,本財年首兩季(4月至9月),私人發展及重建項目就高達11,180伙,為過去5年平均數2,992伙的3.7倍,亦佔了首兩季政府土地供應1.61萬伙接近七成,甚至讓政府減少官地的供應數量亦不用擔心供應能否達標。資料顯示,本財年首兩季只得3,140伙官地供應,去年同期則有5,835伙,今年的政府官地供應量按年大跌46%。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,私人發展項目的單位數量突然急升,是因為幾個大型住宅項目今年陸續獲批出補地價。消息人士指,獲批補地價的項目包括新地西貢西沙路十四鄉地盤,以及沙田坳背灣街及樂景街地盤(前火炭惠康貨倉)等,單計以上兩個項目,估計已可供應逾7,000伙,勢必成為本財年土地供應的主力。

補地價變相有折讓

不過,林浩文指補地價過程動輒可以逾十年時間,去年初由於樓價仍然下跌,據悉有地產商與政府商討調低補地價,拉鋸一段時間後,最終政府有輕微下調。不過這段時間市況逆轉,樓價與地價同步急速攀升,補地價變相有折讓,發展商於是火速同意補地價,導致近期突然多了大量補價項目。他笑說:「?家補完價,(地盤)再拎出街賣,你都已經賺錢。」

據差估署資料,去年3月樓價指數曾低至271.4點,但最新指數已攀升至333.1點,兩段時間的樓價相差22.7%。林浩文續說:「近年中資積極在香港買住宅官地,今年上半年5幅住宅地全部落入中資手中。對港資來說,與其同你搶地,我個利潤愈攞愈細,又唔知佢搶幾耐,咁不如我哋墊返個儲備出嚟先,起碼確定咗自己有項目,而又係一啲賺錢的項目。」

舊樓收購有利可圖

他笑說:「只要個地價繼續升,中資繼續買地,港資仍會願意接受政府補價。」相信單靠補地價,港資大型發展商未來3年至4年仍然有足夠土儲。中小型地產商則可能會向舊樓埋手,因為最近地價升得快過樓價,舊樓收購變得有利可圖。此外政府地愈來愈貴,同樣令舊樓價格變得吸引。事實上,多個收購項目成功「埋尾」。

林浩文指,雖然未來3年至4年的房屋供應一定足夠,但不代表樓價會下跌,因為只是滿足了現時的住屋需求,並非供過於求。至於2020年後的土地供應更加難以預測,他指接下來數年非常關鍵,政府一定要發展大型新市鎮,否則未來的土地供應難以保證。若無法起動大型發展區,無論外圍經濟如何波動,樓市在長遠供不應求下,只會維持大漲小回的格局。