香港回歸20年，樓市雖屢經跌宕，但最終仍能再創新高。作為樓市風向標的十大屋苑，撇除1997年未入伙的東涌映灣園，其餘9個屋苑於20年間樓價均見攀升，其中沙田第一城本月平均呎價高見1.4萬元，較回歸時急飆近九成，拋離港島指標屋苑鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨的約八成升幅【表1】。
梁振英上場 嘉湖跑贏
據利嘉閣研究部綜合土地註冊處資料統計，截至今年6月25日，回歸20年來，十大屋苑中有3個屋苑累積升幅逾八成，升勢最凌厲為沙田第一城，最新平均呎價約1.4萬元，較1997年7月約7378元，飆升約89.9%，遠高於以81.3%升幅屈居次席的太古城，以及累升80.2%的美孚新邨。期內升幅最細為觀塘麗港城，本月平均呎價約1.24萬元，對比1997年7月錄得約8964元，僅累升約38.7%。
十大屋苑最新樓價雖較1997年大幅攀升，但每個屋苑也曾經歷大跌市的一刻，即使升勢最強勁的沙田第一城，於1997年10月至2003年7月樓市大調整期間，平均呎價也無可避免從高位約7332元，累跌67.1%至谷底2409元，以最新平均呎價計，較沙士後谷底反彈逾4.8倍，僅次於同期反彈幅度近4.9倍的美孚新邨；美孚最新平均呎價約1.22萬元。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，特首梁振英自2012年7月至今上場近5年，差估署樓價指數由當時的206.1點，升至今年4月最新報327.4點，5年間累升58.85%；同期十大屋苑則以天水圍嘉湖山莊升勢最凌厲，累升95.8%；緊隨其後為升幅達72.7%的將軍澳新都城，兩者均跑贏整體大市。相比同期升幅最小的屋苑為鰂魚涌康怡花園及東涌映灣園，僅分別升39.9%及44%。
麗港城僅升39%大落後
陳海潮坦言，當下樓價對比1997年已累積頗大升幅，加上市場憂慮政府新管治班子上場後再推「辣招」，導致市場近日交投氣氛愈趨淡靜，相信有關情況下半年持續，將令樓價升勢放緩，下半年升幅料只錄約5%，不排除個別月份樓價甚至錄得輕微調整。
不過，陳海潮認為，個別樓價升幅較小的屋苑如麗港城等，有機會於下半年追落後。此外，較少新盤供應的地區，包括至今累積較大升幅的嘉湖山莊及沙田第一城，亦將受惠區內新供應匱乏；反之，太古城有機會受累於東區多個新盤推出，日後樓價表現或跑輸大市。
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