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樓市周期與97相反 陳德霖籲莫輕視
(文匯報) 2017年6月16日
美國加息0.25厘,有地產代理對533名市民的調查顯示,逾六成受訪市民預期本港下半年會加息,但息口走勢無礙置業意慾,有78%人可接受加息半厘以上。金管局總裁陳德霖昨日提醒,雖然目前香港利率上升滯後美元,但市民不能掉以輕心,現時樓市周期與1997年高峰時剛好相反,現時按揭利率在極低水平,當樓市上行周期逆轉,很可能碰上利息上升周期,故市民要千萬留意這風險。

金管局昨宣佈跟隨美國升息,將基本利率上調25個點子至1.5%,為今年3月中以來再次調整基本利率。不過,昨日匯豐、中銀、恒生及渣打等港銀均維持最優惠利率(P)不變。

自美國2015年12月開始加息以來,本港銀行均未有跟隨上調最優惠利率(P),目前本港大型銀行的P為5厘,中小型銀行的P為5.25厘,按揭利率一般為P-2.5厘計,即實際按揭利率多為2.5厘至2.75厘,而採用香港銀行同業拆息(HIBOR)按揭(俗稱「H按」),按息以H+1.4%計,以昨日H為0.39299厘計算,實際按息約1.79厘,仍然處於較低水平。

陳德霖表示,雖然目前香港利率上升滯後美元,但市民不能掉以輕心,因港元利息早晚會跟隨美元利息。他呼籲市民小心管理置業風險,「大家要小心管理好風險,尤其在買樓時要充分考慮能否承受市場價格波動及未來30年利率的風險。」

提防樓市逆轉碰上利息趨升

陳德霖並提到,現時樓市周期與1997年高峰時不同,當時樓市見頂後泡沫爆破,按揭利率由10%以上逐步降至3%-4%;但現情況剛好相反,現時按揭利率在極低水平,當樓市上行周期逆轉,很可能碰上利息上升周期,故市民要千萬留意這風險。

他補充,雖然港元按揭利率仍視乎其他因素,如銀行本身資金成本、資本計算等,但近期已有個別銀行將按揭利率輕微上調,估計未來銀行有可能陸續上調按息。

港美息差漸拉闊 套息勢增

此外,港元匯率近期亦見轉弱跡象。陳德霖表示,美元利息正常化及「縮表」,會收緊美元資金供應,亦會影響全球資金流向,香港也不例外。近期港元匯率由年初的7.75回軟至近期的約7.79水平,有時更觸及7.80水平。他指出,這與港美息差拉闊及套息活動有關,預期隨着美息逐漸上升,港美息差逐步拉闊,套息活動會加大,港匯會逐漸偏軟直至觸及7.85的弱方兌換保證水平,但這是聯繫匯率設計的正常運作,大家不用反應過敏。