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地產新聞
房策藥效滯後 注意樓市風險
(信報) 2017年6月2日
現屆政府來到尾聲,特首梁振英昨日到立法會出席任內最後一次答問大會,除了忙於招架關於UGL風波的連番質詢之外,少不免為自己的五年施政來個盤點結賬。他笑意盈盈地說道,本港通脹率低,失業率極低,市民收入增加,營商環境大致良好,競爭力及經濟自由度世界第一,而本屆政府推動多個交通運輸及文化基建項目至接近完成階段,並策劃七條新鐵路及大型運輸工程。

談到競爭力世界第一,這不是王婆賣瓜、自賣自誇那麼簡單,而是有事實根據。瑞士洛桑國際管理學院(IMD)發表《二○一七年世界競爭力年報》,香港蟬聯冠軍,連續兩年成為全球最具競爭力的地方。世界第一誠屬可喜可賀,惟同一份報告卻道出了港人之痛。香港的經濟表現評分,排名由去年第五急跌至第十一位,當中的生活成本類別,更是排名尾二,僅勝委內瑞拉。生活成本令人吃不消,很大程度反映在香港的住宅及辦公室租金之上,分別較平均基準高出一點八六倍及一點九七倍。簡單來說,樓價太貴,生活艱難。

回到梁振英的夫子自道,他怎樣盤點五年來「重中之重」的土地房屋政策?特首表示,本屆政府「標本兼治」,既大力增加土地及房屋供應,亦推出多輪需求管理措施;五個財政年度賣出的土地可興建五萬一千個私人住宅單位,是前五個財政年度的二點五倍;可提供的商貿用地達九十五萬八千方米,是前屆政府的二點六倍。梁振英又指出,房屋生產周期至少四至五年時間,公私營房屋顯著增加會於今年陸續出現,未來三至四年私人住宅供應量達九萬六千個單位,較上任前高出百分之四十八;公營房屋預計五年期內興建數量達九萬四千個單位,相較上任時的五年期增加百分之四十二。

梁振英任內辣招頻出,針對樓市開出不少藥方,可惜樓價依然屢創新高,期內住宅成交價上漲了百分之五十,究竟是不是藥石無靈?他昨日的講法是房屋供應有「滯後現象」,暗示樓價將會調整。

單以過去五年的成績而論,所謂「標本兼治」無疑言過其實,因為客觀數據一再反映,港人生活成本的確由於樓價太貴而難以負擔,然而,假如數以萬計的潛在房屋供應量真的能夠落實的話,梁振英的「滯後論」不失為香港人的指路明燈,讓人明白樓市未必「只升不跌」。

關於物業市場的風險,金融管理局總裁陳德霖日前講得相當具體。他指出,樓價相對於家庭收入的比率升至接近十六倍,較九七年樓市泡沫爆破之時的十四倍更高,目前樓價與市民購買力的脫節情況愈來愈嚴重。陳德霖提醒大眾,目前雖然按揭息率低企,但不論是自住或投資,買樓都是一項高槓桿和大額的財務交易,置業人士要承擔市場價格及利率改變帶來的風險,樓市周期一旦逆轉,對市場的震盪極大。此外,近年愈來愈多為人父母者,以加按自住物業來幫助子女交付首期「上車」,以及不少買家取用發展商提供的額外按揭,這都使風險增加。

影響樓市的因素主要是供求關係、利率高低,以及市場情緒,梁振英的「滯後論」說的是未來供應陸續增加,利率方面,美國加息已成定局,香港跟加在所難免,問題只是加多加少或者加快加慢罷了。至於市場情緒,現在當然是人人趨之若鶩,否則部分新樓盤不會出現萬人空巷的熱鬧場面,可是情緒易來易去,一旦傳出不利消息,買樓人龍隨時消失得無影無蹤。因此,陳德霖及其他專家將現時市況跟九七年相提並論,實非危言聳聽。還有一點值得注意,幾間投資大行不約而同估計香港樓市即將見頂,並且調低地產發展股的目標價。

梁振英是否可以扭轉樓價與市民購買力脫節的局面,看來無法在他僅餘的任期內彰顯,其開出的藥方效用須待新特首林鄭月娥七月上台之後才有機會應驗。