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地產新聞
公屋居屋泡沫大過私樓
(文匯報) 2017年5月31日
摸頂價入市 綠表買家最高危

本港樓價全線向上,連向來被視為基層保護網的公屋亦頻頻破頂,造價升至「5球」水平,居屋更直撲900萬元關口。對於樓市的扭曲怪現象,學者直言「樓市已進入瘋狂階段」,置業人士不惜「將價就貨」入市,不過公營房屋質素畢竟與私樓有相當差距,一旦市況轉向,單位未必獲承接;尤其是綠表買家,由於受制於入息及資產限制,業主財力有限,息口稍有波動勢加重供樓負擔,甚至出現斷供情況。摸頂買公屋、居屋的業主可謂危危乎。 ■文:香港文匯報記者 蘇洪鏘

以往普遍被視為質素遜於私樓的公屋、居屋不再「草根味」。今年首5個月,公屋、居屋成交不論已補價或未補價,均多次刷新造價及呎價新高,直教社會譁然。同時多個公屋、居屋「新貴」崛起,不再讓康山花園、華貴邨等傳統「藍籌」專美(見配表)。

各區居屋連環破頂

目前綠表(即未補價)居屋市場的紀錄,於4月份由樂富德強苑刷新,該屋苑一個三房戶4月份獲綠表客以788萬元(未補價)買入,折合呎價高達12,012元,造價及呎價均創屋苑歷史紀錄,更一舉登上全港未補價居屋「雙料冠軍」。

至於居屋自由市場,目前全港「居屋王」於4月份新鮮誕生,大角咀富榮花園一個三房戶,以881.8萬元(已補價)成交,直撲「9球」。

居屋自由市場的呎價紀錄,則繼續由鰂魚涌康山花園「冧莊」,5月中一個細兩房戶,在自由市場以呎價16,682元易手,直撲1.7萬元。

再看未補價公屋方面,香港仔華貴邨一個高層戶,上月在綠表市場以呎價7,862元易手,稱冠全港。翻查資料,綠表公屋呎價於去年底才突破7,000元水平,如今相距不足半年,呎價便已挑戰8,000元關口。另邊廂,鴨脷洲利東邨今年3月錄得350萬元(未補價)成交,為全港綠表公屋造價新高。

而公屋自由市場中,造價於今年首度衝上「5球」水平,由4月份大圍顯徑邨創下;至於全港公屋呎價紀錄,則由藍田德田邨於5月中以15,030元創下。

倘加息 恐現斷供潮

有學者直言「樓市已進入瘋狂階段」,香港中文大學商學院客席教授冼日明說:「樓價幾乎個個月都升2%至3%。現時所謂嘅細價樓,唔再係300幾萬元,而係500萬元樓下,200呎嘅樓都要500萬!」冼日明又認為,二手公營房屋被搶貴,與近期政策不無關係。

其中俗稱「白居二」的白表免補地價購買二手居屋計劃,讓市場可以免補價買居屋,並以低首期輕易踏入置業門檻;而同時近期推出的公屋富戶政策,令部分租戶遷出,從而衍生新需求。種種因素同時出現,均成為二手公屋、居屋樓價攀升的推手。

展望下半年,冼日明預計,目前住宅市場以一手樓主導,倘新盤持續暢銷、地價仍然向上,勢為攀升中的樓價推波助瀾,在盤源稀缺的公屋、居屋市場可能再出現破頂個案。

不過他提醒,居屋、公屋單位質素始終與私人屋苑有一段距離,如今造價幾近與私樓睇齊,反映已偏離市場,一旦樓市逆轉,物業要放售時未必獲得承接。值得留意的是,受制於入息及資產限制,購買未補價居屋、公屋的業主財力畢竟有限,一旦本港加息將首當其衝,加重其供樓負擔、甚至出現斷供危機。