金管局加辣後首個開售的新盤荃灣海之戀昨日開售首輪496伙，售樓現場出現人頭湧湧的熱鬧場面，反映早前推出的穩定樓市新措施未對新盤銷情構成重大衝擊。市民置業需求依然殷切，而且集中在一手市場，主要是政府今年三度加辣對二手樓成交影響較大，而發展商因能為買家提供高成數按揭，客觀上刺激樓市需求高度集中到一手樓。但隨着美國進入加息周期，金管局新規又直接增加銀行營運成本，渣打銀行已經率先上調H按息率至H+1.4厘，匯豐亦表示正積極考慮調高，本港隨時進入加息周期。毋容置疑，現時樓市狂態存在眾多不健康因素，難以持久。用家在入市的時候務必客觀分析，量力而為，切忌被市場追高的心態誤導，以免不適當地高位入市導致財困。
對於新盤開售熱火朝天的景象，必須進行客觀的分析：一是本港樓市迭創新高，已經導致市場出現不理性的亢奮心態，部分人產生越遲買越貴的錯覺，不惜窮兩代人之力高追入市。正如長實執行董事趙國雄所說，昨日開售現場，年輕人佔逾6成，好多都是同父母一齊來，估計這批人獲父母資助首期。畢竟年輕人要成家立室是剛性需求，樓價久等不跌，自然會有人忍不住高追；二是政府連番加辣的措施，令二手樓成交減少，買家轉向一手新樓，特別是發展商提供的高成數按揭，更導致樓市購買力高度集中於新盤。據美聯物業統計，全港15個二手指標屋苑預約睇樓量連跌3個周末，海之戀所在的荃灣區本月二手成交更較上月減半，足見一二手市場失衡所造成的影響十分明顯。昨日所見售樓現場的熱鬧場面，很大程度上是這兩個因素所造成的「水分」。
需要指出的是，雖然不少發展商都為一手樓盤提供了額外的高成數按揭，但這些按揭的實際息率比銀行的一般按揭高，而且只是在頭三年提供較優惠息率。以昨日開售的大型新盤為例，提供高達8成半一按計劃，最便宜的560萬元單位，首三年利率是最優惠利率減2.25厘，每月供款近22000元，但第四年起的利率要以最優惠利率計算，每月要供多5000多元。隨着香港息率跟隨美國上調，如果累計加息1%，月供款將超越3萬。因此，買入者如果只看到眼前優惠，而忽視了後面的供款壓力，一旦未來幾年經濟逆轉，這批新買家的供款能力將面臨很大的考驗。去年底香港家庭債務佔GDP的比重已經破頂，達到67.2%，預期今年將再創紀錄，直逼美國70%的偏高水平。金管局日前將新造住宅按揭貸款的風險權重下限提高10個百分點，正是要防範房貸風險蔓延至銀行系統，市民在計算自己的負擔能力時，切忌「去得太盡」。
買一層樓隨時要供款25年甚至更長，真是一輩子的事情，特別是現在很多父母窮自己畢生積蓄協助子女上車，是非常不健康的現象。97年樓價暴瀉後哀鴻遍野的景象，很多青年或許未曾經歷，但較年長的市民看到如今熱火朝天的搶樓景象，都會覺得有點似曾相識。唯有奉勸準買家對自身財務作更嚴謹的壓力測試，冷靜分析樓市，切勿盲目高追。
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