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地產新聞
房租升到爆 愈細愈癲
(文匯報) 2017年5月22日
樓價高企帶動 差估署4月指數勢破頂

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 差估署本周末或下周初將公佈最新4月份樓價及租金數據,3月份的租金指數已攀升至177.1點的高位,距離2015年9月歷史紀錄177.5點只差0.4點。香港文匯報訪問多位業界人士及學者都預測最新租金指數將打破紀錄,原因是在樓價高企下,更多人買不起樓而被迫租樓推高租金,同時工資升幅落後,越租越細下細單位的租金升幅更大,令手緊的租樓一族生活更見艱難。

租金由於不涉及投資成份,是用家負擔能力的體現,故租金的高低又被視為是檢驗樓市走勢的最準確指標。翻查資料,差估署3月份的租金指數雖然未創出歷史新高,但距離2015年9月的歷史紀錄177.5點只差0.4點,香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量接受香港文匯報訪問時表示:「加埋個通脹因素,4月份租金指數一定破頂㗎喇。」

莊太量說,租金反映用家的實質承租能力,故一般升勢會滯後於樓價,升幅亦會較小:「樓價仲升緊,半年後都會貴過?家,所以租金都最少會再升半年。」

他又指出,現時租金上升,不少原因是因為樓價太貴,將一批人「焗」去租樓:「好多人都係買唔到樓所以要租,租賃市場係因為這個需求而谷上去。所以樓價反彈,連帶個租金亦會由低位反彈。」

細單位租金指數率先破頂

他直言:「租金升到咁爆,當然係唔健康,政府打擊樓價的同時,又唔畀人買第二層,令放租盤源減少,大家見到樓價升,叫租亦跟住升,買唔起樓又要住的人,唯有捱貴租,所以到租金都升到爆時,個市一定係唔健康。」他認為未來一段時間租金還會再升,「土地係咁少,政府政策又解決唔到個問題,你好難透過其他方法去解決,現時看來都只能由調控樓價着手。現在GDP又反彈返,租金都仲有一段時間高企。」

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦說:「我諗租金指數還會繼續升,但可以租到的面積就越來越細。因為工資係有極限㗎嘛,當租金一直升上去,市民的承租能力變弱,租到的面積就越來越細。」

事實上,差估署早前公佈2月份租金指數時,實用431方呎以下的A類細單位租金指數報192.9點,已率先升穿歷史高位,為各類戶型中最快打破紀錄,印證市民工資升幅落後租金升幅,市民在越租越細下,細單位的租金升幅會更快。

樓價升得快拖低租金回報

林浩文表示,現在租金升幅慢過樓價,原因是租約通常兩年才重新簽訂,而且屬實質用家的承接力,沒有投資因素摻和在其中,故相較樓價有所滯後。另從投資者的角度看,樓價高企下,買樓收租的回報率亦變得不夠吸引,中小型單位更見歷史新低。

差估署3月份私人住宅租金回報率回落,當中實用面積1,075方呎以下的3類中小型單位齊齊下跌0.1個百分點,實用面積介乎431至752方呎中型單位回報率僅2.5厘,創歷史新低,相較去年同期回報率下跌0.2個百分點。

他說:「投資者現時有3厘回報已經覺得好好,豪宅回報更加低,只得2厘,於是大家就湧去買中小型單位,令到中小型單位的樓價及租金都係升得更快。」他預料,未來1至2年,租金都會跟隨樓價指數繼續上升。他語帶無奈:「個租金一直咁升上去,但如果香港有班人一直買唔起樓,都唯有繼續租囉。」