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地產新聞
三招減風險 樓按降成數
(文匯報) 2017年5月20日
樓價屢創新高,金管局連續兩周出招壓樓泡。繼上周五將地價融資上限由50%降至40%後,昨再出三招,其中將第二套房買家的按揭成數上限下調一成,樓價逾1,000萬元住宅最多可借四成,收入來自香港以外的借款適用的「供款與入息比率」上限亦下調一成。金管局總裁陳德霖指出,是次逆周期措施是因應樓市周期演變而推出,目的是為保障銀行體系安全,若上升周期延續,不排除未來會採取新措施。

金管局昨推出第八輪逆周期管理措施,共有三項(見表),包括將採用「內評法」計算資本充足比率的銀行,其新造住宅按揭貸款「風險權重」下限由15%提高至25%,以減少銀行按揭貸款;又將兩類風險較高的貸款客按揭條件收緊,多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成,收入來自香港以外地區的借款適用的「供款與入息比率」上限亦下調一成。陳德霖指出,是次逆周期措施是因應樓市周期演變而推出,目的是為保障銀行體系安全,若上升周期延續,不排除未來會採取新措施。

樓價逾1000萬 按揭僅四成

新招下,非首置客購買自用住宅,樓價等於或超過1,000萬元的,按揭成數由之前50%降至40%,1,000萬元以下由60%降至50%,且貸款額不得超過400萬元。對於新招能否抑壓熾熱樓市,陳德霖認為銀行新造按揭所需的資本支撐增加,或對樓市有影響,不過樓價受多個因素影響,除按揭外,還包括市場需求、外圍變動、物業供應等因素,難言對樓市有何影響。

他指出,樓價自去年4月開始再度回升,今年3月私人住宅價格指數已經超越高位,住宅成交亦較今年1月回升超過一倍至上個月的大約7,000宗。同時,銀行按揭貸款市場競爭激烈,即使美元利息正常化已經展開,香港的實質按揭貸款利息至今不升反跌,加上銀行提供吸引的現金回贈,都會增加樓市過熱的風險,亦會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

他表示,目前香港和外圍環境都仍存在很大不確定性,本港利率在美國加息下最終會跟隨上升,提醒市民置業是一個大額的槓桿財務交易,應考慮未來一段長時間經濟及市場環境,尤其是按揭利率可能出現的轉變,決定置業時應量力而為,衡量風險。

就銀行風險權重提高,陳德霖指銀行新造按揭需要提撥的資本增加,至於會否直接影響銀行按揭業務的業務或成本,需視乎個別銀行資金來源成本或資本充足比率,整體而言將提高銀行資本充足率,以及將來樓市逆轉下銀行的抗震能力。副總裁阮國恒表示,瑞典和澳洲等熾熱的樓市,現時亦有採用風險權重下限措施。採取「內評法」的8間銀行佔現時按揭市場約80%,平均的風險權重約16%,而採取「標準法」的銀行則不受影響。

非首置客按揭佔兩成

此輪措施是針對風險較高的借貸人,陳德霖指,現時涉及多項按揭的申請約佔新批按揭宗數20%,認為比例並不算少;而主要收入並非來自香港的借款人佔新批按揭宗數約2%,並有上升趨勢,銀行難以驗證他們的債務水平、估評他們的還款能力,因此風險較高。他強調金管局推出措施時皆會考慮盡量作出平衡,減低對真正用家、尤其是首次置業人士的影響。至於未來會否推出針對所有按揭申請人的措施,阮國恒表示每次推出都是因應當時風險判斷,不會排除所有的可能性。

銀行按揭利率自去年起一減再減,問及會否制定參考息率,阮國恒指不會有一個實際指標,但銀行需要證明能夠長遠維持盈利,局方會與個別銀行跟進營運情況。

銀行公會主席、中銀香港副董事長兼總裁岳毅回應指,銀行業界對此表示支持,在環球利率長期低企下,有關措施將有助維持香港銀行體系穩健經營,以及香港住宅樓市健康發展。香港文匯報訊 (記者 歐陽偉昉)

金管局加辣新三招

1. 採「內評法」計算資本充足比率的銀行,新造住宅按揭貸款「風險權重」下限,由15%提高10個百分點至25%,以減少按揭貸款;

2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭貸款,根據現行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調一成,適用的按揭成數上限亦下調一成;

3. 收入來自香港以外的借款人的按揭貸款,根據現行要求將適用的按揭成數上限下調一成,適用的「供款與入息比率」上限亦下調一成。

註:以上三項措施即時生效,但對於第二及第三項措施,在昨日或以前已經簽訂臨時買賣合約的按揭申請則不受影響。

資料來源:金管局