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地產新聞
港加樓瘋眾生困 難為天下父母心
(信報) 2017年5月18日
房屋協會昨天公布,獲政府邀請就開發郊野公園邊陲地帶作房屋用途進行可行性研究,涉及大欖郊野公園位於大欖隧道收費站以西,以及馬鞍山郊野公園位處水泉澳邨東南方兩個試點的土地,範圍各佔二十多公頃。

政府的可行性研究需十八個月方能完成,連同改變土地用途觸及的規劃、房協角色問題,以及社會圍繞土地資源分配的爭拗,即使一切進行順利,發展郊野公園邊陲地帶由研究到房屋落成,動輒需七至八年,對壓抑不斷破頂的樓價,遠水恐怕救不了近火。

歸根結柢,市民離置業夢想愈來愈遠,與當局近年不斷推出「辣招」,扭曲了市場正常運作有莫大關係。政府以稅務手段打壓樓市需求雖令炒賣活動銷聲匿跡,惟亦大大加重有意換樓人士的交易成本,二手市場供應萎縮,降溫不成,反令樓價居高不下。

另一邊廂,金管局收緊按揭成數的本意是確保銀行體系穩健,但措施令市民「上車」更難,置業意欲卻不會因此而消失,結果是購買力由二手市場轉移至發展商能為買家提供高成數按揭的一手新盤,樓價在後者主導下易升難跌。

與香港相隔萬里的加拿大名城多倫多,置業艱難同樣為當地居民帶來極大困擾。各地樓市「泡沫」成因不一而足,可是熱火朝天背後總有一些共通點,正在加國發生的種種對研究香港樓市不無借鑑作用。

多倫多近期已取代溫哥華,成為加拿大最「火紅」的房地產市場,大多倫多地區獨立屋平均價於三月升至一百二十一萬加元(接近七百萬港元),按年勁升三成三!該市所在的安大略省上月推出十六項措施壓抑樓價,包括向海外買家開徵百分之十五稅項,同時擴大住宅租金管制並禁止樓花炒賣。

所有循壓抑需求入手為樓市降溫的措施,來來去去離不開那幾道板斧,但各地情況不同,溫哥華以至新加坡的「辣招」頗見成效,香港樓價卻愈壓愈漲,多倫多最終如何有待觀察。然而,樓價若超出大部分人負擔能力,政府出手干預固然有扭曲市場適得其反的可能,市民為爭取「上車」所作的私人性質安排,同樣會改變供求關係,令樓市出現難以用經濟常理解釋的現象。

在一般情況下,樓價高企會鼓勵業主把物業放盤出售,而供應增加則有助紓緩樓價上升壓力。可是,在香港和多倫多,這套「經濟原理」對樓市非但起不了作用,供應和樓價反而出現跟教科書所說背道而馳的狀況。

在香港,「辣招」導致炒家絕跡,而用家則因規避重稅延遲把單位放售,二手市場供應縮減之餘,交投長期淡靜。在多倫多,樓價飆升不僅未能誘使業主放售,反而成為二手市場盤源減少、供求失衡的主因。所以如此,與愈來愈多已屆適婚年齡的男女選擇與父母同住大有關係。

在注重獨立性的西方國家,年輕一輩長大成人後仍待在雙親身邊並不常見,但加拿大統計局數據顯示,多倫多二十多歲年輕成人中竟有半數以上(百分之五十六點五)跟父母同住;在該市部分地區,比例更高達百分之七十八!

從財務角度出發,這個現象不難理解。年輕男女窩在雙親家裏,省下來的租金變作儲蓄,日後為置業支付首期便較有把握。問題是,樓價升得愈快,年輕人儲滿首期所需時間便愈長,那意味何日方能離家自立得「從長計議」。隨着愈來愈多原先打算趁物業有價出售房產的長者按兵不動,樓價雖一漲再漲,但佔多倫多房屋銷售八成的二手盤源不增反減,逐漸形成惡性循環。

港、加影響供應的因素雖不一樣,惟家長以真金白銀或其他形式協助子女置業的苦