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地產新聞
金管收緊發展商借貸遏風險
(信報) 2017年5月13日
近期地產發展商連番高價買地,並以高槓桿為地皮融資,惹來關注會否不斷推高地價;而發展商推售新盤時向買家提供高成數第二按揭的金額急增,亦令市場擔心增加樓市風險。金融管理局周五終於連出兩招,收緊銀行對發展商的貸款上限,以及要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本。

金管局更首次就銀行對發展商的建築融資劃「紅線」,定出新監管要求,按銀行業慣常的貸款比率上限,再調低10至20個百分點。

買地限借四成 6月生效

市場人士預期,金管局的措施對財政實力較弱的發展商,以及中資發展商影響較大。

現時銀行一般向發展商提供的建築融資貸款,最高融資上限為地價成本的50%和建築成本的100%,整體貸款上限不超過物業完成後預期價值的60%。由6月1日起,新批的融資貸款比率上限將分別下調至地價成本的40%和建築成本的80%,整體貸款上限下調至物業完成後預期價值的50%。若果地產商財務負債比率偏高的話,銀行要考慮進一步調低貸款比率。

金管局副總裁阮國恒坦言,近期發展商投地出價進取,有些項目透過銀行融資的槓桿非常高,甚至有發展商分別從不同銀行取得貸款作為全數買地成本的資金來源,銀行信貸及道德風險或大增。他指以往建築融資貸款比率上限,一向參照行業標準,金管局並無設定紅線,現時因應環境變化及需要,把建築融資貸款比率上限納入為監管要求,不排除日後會按市場發展再作調整。

中小型發展商最受影響

至於此舉是否針對中資高價搶地並藉此壓抑地價,他說︰「是針對行為,冇話針對某類發展商」,該局政策目標「永遠只是針對銀行風險管理要到位穩妥」。至於地價及樓價會否間接受到影響而下跌,他則不作預測。截至3月底,本港銀行5萬多億元的本地使用貸款中,約有11%,即約5700億元是向地產發展商及相關項目的貸款。

海通國際研究執行董事陳昔典指出,今年首季本港建造業及物業發展與投資的貸款按年增長13%,假設首季金管局已推出新措施,加上期間償還部分貸款,則首季的貸款升幅可能因此減少6至7個百分點,但佔整體貸款不多,對銀行不會帶來太大影響。

嘉華國際(00173)總經理(香港地產)溫偉明表示,新措施明顯向資金相對充裕的大型發展商傾斜,認為最影響中小型發展商的成本,由於這類發展商對銀行貸款的依賴程度較高,降低借貸成數變相增加他們買地中標的難度。高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚估計,中資財團在港投地時會較受影響。

海航龍光等披露押地融資

中資發展商去年底開始接連以新高價投地,並將地皮作抵押融資,市場憂慮風險轉嫁至銀行業。例如去年11月,海航集團先以遠高於預期的88.37億元投得啟德1K區3號住宅地皮,然後把該地皮抵押貸款35.02億元,佔地價近四成,貸款由東亞銀行(0023)牽頭,南洋商業及越秀集團旗下創興銀行(01111)亦參與貸出6億元和5億元。

今年2月,鴨脷洲利南道住宅地由龍光地產(03380)及合景泰富(01813)以逾168億元的天價投得,龍光與合景泰富的合資公司是向恒生銀行(00011)貸款逾75億元,貸款額佔地價亦高達四成半。