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地產新聞
金管閂水喉 勒地產商借貸
(文匯報) 2017年5月13日
地價融資上限削一成 變相打壓高成數按揭

樓價高企,在金管局收緊按揭成數下,買家更難「上車」,發展商近年遂提供以九成甚至120%的高成數按揭促銷新盤;此外地產商以破紀錄的高價投地,又以高槓桿形式向銀行作借貸,都為樓市及銀行埋下風險隱患。金管局昨出招,下月起收緊銀行對地產商的借貸上限,其中地價融資由50%降至40%,將建築成本融資由100%下調至80%,整體貸款上限由60%降至物業完成後預期價值50%。

金管局昨向銀行發出通函,要求銀行加強向地產發展商貸款的風險管理,包括訂立並收緊向地產發展商就建築項目的融資比率,以及增加銀行對向提供高成數按揭地產發展商的所需資本。金管局副總裁阮國恒昨在傳媒簡報會強調,局方推出風險管理措施是針對近期市場發展,希望銀行更穩妥處理,而並非打擊樓價的「逆周期」措施。

發展商提供按揭乏審查

阮國恒表示,截至去年12月,總計13間地產發展商提供的按揭貸款總額為276億元,雖然相對銀行按揭貸款的總餘額只佔2.47%仍處於低水平,不過以去年6月與12月相比,金額大幅上升。這些按揭貸款審批過程與銀行不同,並沒有為客戶進行壓力測試,部分甚至沒有入息審查。他認為情況持續增長,銀行有責任審視面向發展商的信貸風險。

金管局要求銀行對提供高成數按揭地產發展商貸款增加風險權重,增幅按其集團的「按揭股權值比率」(MTE)釐定,發展商提供的按揭額佔其股本比率越過5%與10%,風險權重亦會相對提高,按「標準計算法」下的風險權重最多可升至150%,銀行需要增加提撥與貸款有關的資本,提升風險承受能力。經調整的風險權重是根據地產發展商的按揭貸款水平而釐定,金管局指銀行應盡最大努力,從獲其提供信貸的地產發展商取得資料。

資本要求將分兩個階段實施,由今年8月1日,經調整的風險承擔適用新信用風險承擔,明年8月1日起,措施將應用在所有信用風險承擔。阮國恒指出,截至去年10月底,MTE水平約為2%至5%,一般為1%至2%,只有少數超過5%。

另外,阮國恒又指局方在近日對銀行進行審查時發現,部分近期買地和發展以高槓桿形式進行,甚至有個別個案中,發展商向不同銀行借款取得全數買地成本的資金。他指銀行向這類發展商提供建築融資的信貸和道德風險會大為增加。

留意高槓桿買地和發展

金管局要求銀行下月起收緊對地產商的融資的上限,其中地價融資由50%降至40%,將建築成本融資由100%下調至80%,整體貸款上限由60%降至物業完成後預期價值50%。同時,地產發展商的財務狀況較弱,例如負債比率偏高,銀行應考慮進一步調低貸款比率。在評估地價和物業完成後的預期價值時,認可機構應取得至少由兩間獨立及專業估值機構分別提供的估值,並以較低的估值作為計算貸款比率的基礎。

阮國恒表示,截至今年3月,發展商與發展相關項目佔本地使用貸款的11%,約為5,700億元。一般而言,銀行會借出地價40%至50%。他指,現時上限只是行業一般上限,新的上限是監管要求,為本質上的轉變,或會因應未來市場情況調節。對於現時地產商較多以企業融資的方式取得貸款,阮國恒表示銀行批出建築貸款多以項目計算,很少一筆過批出貸款,他亦不擔心發展商到外地進行港元借貸。

金管局亦計劃對發展商的風險承擔較多的銀行進行專題檢查,審視銀行是否足夠深入評估發展商的財務狀況,比率是否足夠審慎,確保在審批地產發展商的借貸時,續遵循審慎的審批標準。