地價融資上限削一成 變相打壓高成數按揭
樓價高企，在金管局收緊按揭成數下，買家更難「上車」，發展商近年遂提供以九成甚至120%的高成數按揭促銷新盤；此外地產商以破紀錄的高價投地，又以高槓桿形式向銀行作借貸，都為樓市及銀行埋下風險隱患。金管局昨出招，下月起收緊銀行對地產商的借貸上限，其中地價融資由50%降至40%，將建築成本融資由100%下調至80%，整體貸款上限由60%降至物業完成後預期價值50%。
金管局昨向銀行發出通函，要求銀行加強向地產發展商貸款的風險管理，包括訂立並收緊向地產發展商就建築項目的融資比率，以及增加銀行對向提供高成數按揭地產發展商的所需資本。金管局副總裁阮國恒昨在傳媒簡報會強調，局方推出風險管理措施是針對近期市場發展，希望銀行更穩妥處理，而並非打擊樓價的「逆周期」措施。
發展商提供按揭乏審查
阮國恒表示，截至去年12月，總計13間地產發展商提供的按揭貸款總額為276億元，雖然相對銀行按揭貸款的總餘額只佔2.47%仍處於低水平，不過以去年6月與12月相比，金額大幅上升。這些按揭貸款審批過程與銀行不同，並沒有為客戶進行壓力測試，部分甚至沒有入息審查。他認為情況持續增長，銀行有責任審視面向發展商的信貸風險。
金管局要求銀行對提供高成數按揭地產發展商貸款增加風險權重，增幅按其集團的「按揭股權值比率」（MTE）釐定，發展商提供的按揭額佔其股本比率越過5%與10%，風險權重亦會相對提高，按「標準計算法」下的風險權重最多可升至150%，銀行需要增加提撥與貸款有關的資本，提升風險承受能力。經調整的風險權重是根據地產發展商的按揭貸款水平而釐定，金管局指銀行應盡最大努力，從獲其提供信貸的地產發展商取得資料。
資本要求將分兩個階段實施，由今年8月1日，經調整的風險承擔適用新信用風險承擔，明年8月1日起，措施將應用在所有信用風險承擔。阮國恒指出，截至去年10月底，MTE水平約為2%至5%，一般為1%至2%，只有少數超過5%。
另外，阮國恒又指局方在近日對銀行進行審查時發現，部分近期買地和發展以高槓桿形式進行，甚至有個別個案中，發展商向不同銀行借款取得全數買地成本的資金。他指銀行向這類發展商提供建築融資的信貸和道德風險會大為增加。
留意高槓桿買地和發展
金管局要求銀行下月起收緊對地產商的融資的上限，其中地價融資由50%降至40%，將建築成本融資由100%下調至80%，整體貸款上限由60%降至物業完成後預期價值50%。同時，地產發展商的財務狀況較弱，例如負債比率偏高，銀行應考慮進一步調低貸款比率。在評估地價和物業完成後的預期價值時，認可機構應取得至少由兩間獨立及專業估值機構分別提供的估值，並以較低的估值作為計算貸款比率的基礎。
阮國恒表示，截至今年3月，發展商與發展相關項目佔本地使用貸款的11%，約為5,700億元。一般而言，銀行會借出地價40%至50%。他指，現時上限只是行業一般上限，新的上限是監管要求，為本質上的轉變，或會因應未來市場情況調節。對於現時地產商較多以企業融資的方式取得貸款，阮國恒表示銀行批出建築貸款多以項目計算，很少一筆過批出貸款，他亦不擔心發展商到外地進行港元借貸。
金管局亦計劃對發展商的風險承擔較多的銀行進行專題檢查，審視銀行是否足夠深入評估發展商的財務狀況，比率是否足夠審慎，確保在審批地產發展商的借貸時，續遵循審慎的審批標準。
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