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地產新聞
四方剛需勁 八面指標好
(文匯報) 2017年5月8日
拆解長升之謎 港樓市有本錢

「某某屋苑又創新高啦」、「聽講最近又有公屋王喎」、「北角一房單位都賣過千萬」......最近市場對樓市一面倒向好,官方及業界的樓價指數亦衝破歷史新高。撇除外來資金入市等因素,究竟真正的本地內在需求是多少?本報記者嘗試從8項所謂「剛性需求指標」數據分析現時樓市的本地支持力,拆解近十年來樓市長升之謎。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

所謂樓市剛需指標,包括失業率、結婚率、出生率、存款數字、入息中位數,今年再加三項:供滿樓比率、入住量及空置率。本報曾在2015年就該些數據作過分析,當時指標已經「滿分」,對樓市有支持作用,但高處未算高,去年這些數據中大部分又再創新高。

資料顯示,雖然去年結婚率下跌,但仍企穩約近5萬對,去年亦有逾6萬個新生兒出生,反映市場上住屋需求上升。而更最重要的是,現時失業率維持3.3%的低水平,去年第4季個人入息中位數1.6萬元,創歷史新高,而今年1月本港存款金額已達11.89萬億元,供滿樓比例更高達65.7%,較之前2011年的人口普查再增加5.6個百分點,反映市場購買力增強。

潘永祥:樓市漸見非理性

城大建築科技學部高級講師潘永祥過去一直看淡樓市,但最近連他亦對樓市前景改變看法:「現時整體經濟表現穩定,市場對樓市的信心大到看不到回落的可能性,情況好似早年的科網股,股價一路炒上,大家不覺得會回落,與現時的情況類似,大家都覺得樓價會升,目前看下季還會升,直到有轉捩點才會下跌。」

潘永祥直言:「其實這個情況十分危險,因為已經去到一個階段,大家都非理性,而一些理性分析就失效。」

他比喻:「現在樓市就好似一班人身處一間密室,明明漏煤氣,但大家都不覺得有問題,以為大家都不點火就無問題,誰知突然有人打電話來、㩒門鐘引起大爆炸。現在大家對土地供應增加、落成量去到新高等等影響樓市未來供需的數據完全『免疫』,擔心今日不買樓,或者過早賣了樓,日後就要補更多錢。」

加辣變免疫 倡研新方案

他分析,若市場上有關需求的數據出現倒轉的情況,又或經濟環境出現改變,例如失業率上升、美國加快加息、內地資金不再來港、熱錢加快流走、銀行收緊樓按等等,就像是煤氣室裡突然電話響、門鐘響,市況就會逆轉,市民又會在羊群心理下齊齊拋售,惟希望樓市跌幅莫過急引發金融風暴,令經濟大傷元氣。他認為,過去推出多項辣招都無助樓價下跌,反映辣招已經失效,甚至「病菌已經變種」,新政府上台相信除換藥之外,還要尋找其他新療法。

候任行政長官林鄭月娥提出「首置上車盤」,他認為若推出的數量足夠,至少會對市場有心理影響:「會令市場有批人認為即使樓價繼續升都不用驚,因為有個保險線,可以買廉價房屋,每一次都抽,總有一季抽到。」