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地產新聞
遲買11個月 返工3年填氹
(文匯報) 2017年4月3日
差估署樓價指數再度升穿歷史新高,2月數據報312.8點,按月升1.1%,較1月時的升幅0.68%再擴大,並連續11個月上升,累升15.3%。以一個600萬元的單位計,不足一年就貴了91.8萬元,光是升值的這部分樓價已相當香港家庭月入中位數2.5萬元的36.72倍。即是說,閣下若不幸遲了11個月買樓,全家就要不吃不喝3年才能補足差價。

港人負債加劇 零售轉差

樓價越來越癲,帶來不止是「上車難」的問題,港人的供樓負擔其實亦同樣爆燈,成為一個金融風險。金管局最新《半年報》就提到市民的供樓負擔能力,指出樓價與收入比率於去年第四季上升至15.9的新高,高於1997年14.6的高峰值;收入槓桿比率亦攀升至72%,遠高於約50%的長期平均值;家庭債務的增長於去年下半年加快至4.3%,當中住宅按揭貸款增長加快至3.1%,佔本地生產總值的比率,也由去年第2季的65.8%升至第4季的67.2%,創出新高。

家庭負債增加,對經濟的壞影響可能已經顯現。本來,近月股市與樓市向好所產生的財富增值效應,應會刺激零售業,但從本港最新零售數字來看,首兩月零售總銷貨值下跌3.2%,珠寶首飾、鐘表等奢侈品零售貨值下跌1.2%是意料中事,但超級市場貨品零售貨值竟下跌3.5%就令人意外。過去大半年,樓價重拾升軌,新盤成交卻接近1,000億元,可謂吸盡中產家庭購買力,供樓負擔吃力,加上利率趨升及環球經濟不明朗,可能要節衣縮食。從另一方面看,超市零售貨值下跌,反映股樓向好,基層也沒有絲毫得益,本地經濟已出現問題。

上車須父幹 大手客鬥搶

同時值得注意是,近年市民的轉按金額大升,反映的情況可能是,供完了樓的父母,加按套現單位作為子女作置業的首期,「上車靠父幹」情況更加趨烈,而近月發展到每10宗按揭就有近3宗屬轉按的誇張地步。有統計顯示,由2011年至2015年,轉按金額介乎303億元至567億元,佔總體按揭貸款16%至22%。但到去年,轉按金額劇增至742億元新高,尤其是11月及12月,單月轉按金額達99億及91億元新高,整體全年轉按金額按年增三成,佔比更增至三成水平。今年首兩個月轉按金額皆接近80億元,佔比攀至28%,轉按宗數佔比更達到33%水平。

近期新盤又見投資者大手掃貨,有人更是一買15伙,部分人更使用親屬作為「首置客」,以避交15%的雙倍印花辣稅。大手客成交復熾,亦變相減少市場對實際小用家的供應,令新增供應無法落到真正用家手上,供不應求進一步加劇,扯高一二手樓價,刺激樓價指數續創新高。

在覓地難、供應未大規模到位前,要勒住樓價這匹瘋癲野馬,常規方法似乎技窮,市場近日多了人討論「特效藥」招數。知名地產分析員張一鳴昨日就在facebook上,開出「樓市十大『特效狂藥』」(見表),其中包括「買家特別印花稅提升至樓價一倍或更高、港人50%非自住賣樓利得稅」等等。筆者愚見,這些措施確實可以隨時一招即可打殘樓市,但如同「限價令」一樣,政府採納的機會極低。

新政府不得不拆「大炸彈」

然而,現實擺在眼前,家庭負債新高,父母加按自己層樓幫子女買樓、市民要節衣縮食供樓,上述情況令人不難預見,樓市萬一急挫將可能帶來的災難性的場景。可以說,樓價將是林鄭月娥新政府要着手拆除的大炸彈。