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地產新聞
花旗倡徵3倍差餉壓樓泡
2017年3月29日
最快料周五出招 地產界:恐轉嫁租客

樓市持續高燒,新一屆特首選舉塵埃落定,掃除其中一項不明朗因素,花旗旋即出報告,預料港府隨時再出招壓樓泡,時間可能最快就在本周五(31日),更大膽估計當局或對持有多項物業的業主徵收2倍至3倍的差餉,增加投資者持有物業的成本,令他們釋出單位增加樓市供應。不過,有地產界人士對該建議壓抑樓價的效果有保留,認為只會令二手交投繼續萎縮,同時亦擔心成本轉嫁租客。

近月樓價連環挑戰歷史新高,港府會否再度插手調控樓市一直備受關注,花旗率先於特首選舉後發表報告指,預計今後任意一個周五均有可能推出新一輪樓市調控,意味着最快周五「加辣」;而受影響對象可能是持有多項物業人士,當局或向其多徵收2倍至3倍之差餉。

針對全港40萬投資物業

報告列舉支持該預測的三大理由,一是新任特首已選出,消除政局的不確定性;二是樓價指數快速上漲,相信港府不會接受每月2%至3%的升幅;其三,內地多個城市均推出樓市調控,估計本港「加辣」亦有機會獲中央支持。該行更提出,向持有多項物業的業主加重差餉 (同時首次置業人士可獲豁免),可加重其持貨成本,從而幫助增加二手市場供應。目前私宅自住比例佔整體約65.6%,即有34.4%或約40萬伙為投資性質。

據悉,本港差餉是根據物業價值的3%中,徵收5%。花旗以一個市場600萬元的住宅為例,政府會在其3%的租值、即18萬元中,徵收5%、即9,000元的差餉。倘徵收兩倍差餉,即1.8萬元,三倍即2.7萬元。花旗指,以樓價600萬元,貸款六成為例,徵收雙差餉對現金流的影響約等於按揭貸款利率增加42個點子。

一手易應對 二手勢受阻

回顧近年,港府自2010年以來先後推出多項辣招,仍無阻樓價,故業界對花旗的預計「新招」的效果有保留。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為不排除政府再出招,又指加差餉等招數會加大投資者成本,但對調控樓價效用不大,只會減少二手成交量,對一手影響較少。

林氏指出,農曆新年後樓市暢旺,一手樓盤主導市場氣氛,個別樓盤中投資者或內地買家比例較高,政府及金管局政策亦有利一手銷售。雖然政府主導賣地,不過發展商會因應市況調節價錢。而且,未來一手供應雖多但價格高,而二手則流轉不足,令樓市維持乾升狀態。

湯文亮:羊毛出在羊身上

持有不少收租物業的紀惠集團行政總裁湯文亮不認為加差餉會有效,反而是羊毛出在羊身上。政府如果加差餉,業主就會加租,或出租單位時不包差餉,變相加租。故他認為,政府還要推出租金管制,兩者一同執行才會有效。

湯文亮建議認為政府逆向思維處理問題,即減稅,如宣佈兩年後撤辣,只保留15%的買家印花稅(BSD),相信大部分人會多等兩年才買樓。當購買力大減,地產商即使有持貨能力,但在政府供應量源源不絕下,亦要降低售價才可促銷。而兩年後,政府亦已推出超過5萬個單位,就算取消辣招都不會令樓價上升。

展望今年樓市,林浩文認為息口走勢、本地經濟及政府政策會是關鍵,估計本港樓按息口要多1.5厘至2厘才對買家及樓市構成壓力。整體而言,現時買家以打工仔及自住人士為主,佔比達六成至七成,只要定價吸引及有優惠,買家傾向一手樓,市場購買力仍在。

倍增差餉後繳款變化

假設物業市值 600萬元

現時差餉*   9,000元

徵2倍差餉  18,000元

徵3倍差餉  27,000元

■花旗料,以樓價600萬元,貸款六成為例,徵收雙倍差餉約等於加按息0.42厘。該行維持地產股減持評級,建議賣出嘉里建設、長實地產、信置、恒地。

* 差餉根據物業價值3%中徵收5%