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地產新聞
何文田站補價62.8億招標
(文匯報) 2016年11月25日
入場分紅率35% 港鐵項目歷來最高

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)港鐵何文田站第1期昨日推出招標,下月21日截標。市場消息指,項目補地價金額僅62.82億元,每呎樓面補地價8,459元,相比附近的政府官地低出甚多。惟有測量師解釋,由於港鐵項目工程複雜,加上地皮位置在斜坡,故政府於釐定補地價時有所折讓。此外,據指項目的分紅比例高達35%,為港鐵推出固定分紅比例以來最高,估計是希望分享將來鐵路通車所帶來的物業升值利潤。

何文田站第1期規模不小,可建樓面達742,716方呎,市場指項目的招標條款列出補地價金額約62.8237億元,每方呎樓面補價約8,459元,分紅比例固定為35%,發展商並需額外再出價向港鐵參與競投,主要以該出價「分勝負」。翻查資料,港鐵自2014年9月招標大圍站項目開始為旗下招標地盤訂下分紅比例水平,今次為自2014年後有記錄兩年以來最高的分紅比例。

施工有難度 補地價折讓

高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示,雖然今次補地價金額較過去政府於何文田批出的住宅官地都要平,但強調兩者不能直接比較。港鐵需要在地皮上蓋進行工程才可以建屋,發展時間較長,亦涉及技術考量,而官地屬已平整土地,基本上發展商購入後可以立即發展。

再者,何文田站第1期位於一個斜坡上,所以政府於綜合各項原因後,在計算補地價時會有一個折讓。資料顯示,以往佛光街與常勝街一帶地皮的每呎樓面地價維持於9,875元至12,540元。而最近一幅成交,為今年3月高銀金融以每呎樓面地價10,889元投得何文田常盛街地盤。

問到35%的分紅比例是否過高,張翹楚指較高的分紅比例,會令發展商日後的利潤率下降,換言之,發展商於衡量風險後前期的入標出價會降低,變相令更多財團可以進場。此外,沙中線的落成通車日期為2019年及2022年,相信港鐵預計樓價將來會上升,所以希望提高分紅比例,來分享到將來賣樓利潤的升幅。

新地表明傾向獨資入標

項目本周一收到多達28份意向書,數量追平去年將軍澳日出康城第7期創出的紀錄。入意向財團包括長實、新地、恒地等「大孖沙」,同時亦有不少中資財團及中小型財團,如萬科(香港)、龍光地產、遠東發展等參與。當中,新地指項目補地價合理,已表明會研究入標,傾向獨資。

何文田站項目周邊由忠孝街、佛光街、仁風街及漆咸道北所圍繞。第1期位於北面用地,其北面為新地旗下天鑄,住宅樓面最多約742,716方呎,為純住宅發展,料提供約800個至1,000個單位,預期2022年至2023年竣工。市場預料整個項目的投資額將達100至150億元。

萊坊:港資熟合作模式

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,項目優越,政府近期加辣不會影響發展商入標意慾,相信會有十多個財團參與,但估計港資發展商機會較大,因對港鐵項目比較了解及清楚合作模式。