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地產新聞
4年半首見 住宅租金 回報全挫
(東方) 2016年11月21日
二手樓價急升,令租金回報下滑。政府資料顯示,香港私人住宅市場租金回報率全線回落,為約四年半首見,實用面積753至1,075方呎中型單位回報率跌至2.5厘,創同類歷史新低。紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島三房及四房中型戶回報率已失守3厘。但學者認為,新辣招凍結交投,回報率料隨着樓價下跌而回升。

樓價癲升 租金追唔上

住宅樓價持續向上,反觀租金升勢仍未趕上,住宅物業回報率因而回落。據差餉物業估署最新資料,以單位實用面積劃分,九月份五類面積私人住宅物業租金回報率全線按月回落,是繼一二年三月後首見,所有類別均下跌0.1個百分點。

部分戶型回報更跌至史上低位,其中實用面積753至1,075方呎的中型單位,最新租金回報率跌至僅2.5厘,創同類單位歷史新低。至於實用面積431方呎以下細單位,回報率亦繼去年十一月後,再次失守3厘關口,最新報2.9厘。

事實上,約一千方呎中型單位租務需求不及細單位,故主要屋苑的同類單位租金回報率,相比細單位較為遜色。

部分屋苑中型及小型單位回報比較

黃埔三房月租僅2.2萬

利嘉閣陳維進稱,黃埔花園現時僅約30餘個三房戶租盤,其中實用面積777方呎三房戶近期成交月租約2.2萬元,以同類成交價約950萬元計,租金回報約2.8厘;另一類實用面積852方呎套三房戶,近日以月租2.45萬元租出,以同類成交價1,100萬元計,回報僅2.7厘。反觀屋苑兩房租盤雖有約50餘個,但承租能力不俗,如實用面積389方呎兩房戶,現時租金回報普遍達3厘。

太古城三房戶向來受公司客追捧,但租金回報仍不及細單位。中原張光耀稱,該屋苑實用面積約760方呎的套三房戶,月租約3.3萬元,以成交價約1,350萬元計,租金回報約2.9厘。相反,實用面積約580方呎兩房則王,成交月租達2.4萬元,回報可達3厘。

該行王昭康表示,鴨脷洲海怡半島本月暫錄約11宗租務成交,其中實用面積863至888方呎四房戶佔三宗,成交月租約3.1萬至3.2萬元,以單位市值約1,500萬元計,租金回報約2.5厘水平。至於屋苑兩房市值約700萬元,月租約1.8萬元水平,租金回報率逾3厘。

沙田第一城以細單位供應為主,中及大單位租盤向來較少,所以租金回報分別不大。世紀21奇豐周淑萍稱,該屋苑實用面積819至853方呎套三房連工人房單位,月租可達2.3萬元,同類成交價至少由900萬元起,回報可達3.1厘。

學者料回報長遠反彈

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,近月樓價累積相當升幅,反觀租金升勢相對較慢,由於租賃市場只有用家,租金加幅太高租客未必可以負擔,因而令租金回報率下跌。

不過,他續指,新辣招推出後市場觀望氣氛濃厚,買賣將會放緩,雖然相信樓價短期企穩,但長遠而言租金回報率回升機會較高,回升原因不是租金大幅上升,而是樓價有下跌隱憂,包括美國加息陰霾、候任總統特朗普就任後經濟政策亦為未知數。