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地產新聞
土地供求難平衡 港樓瘋癲何時休
(東方) 2016年9月30日
香港樓市在年初稍作整固後,年中復勇狂飆,加上政府剛公布的第三財季賣地計劃「內有乾坤」,在達致全年度供應目標約八成七的光環下,卻暗藏依靠鐵路上蓋及市建局項目等「非常規」政策配合。不難預見,當前政府「畫餅充飢」,短期難望大增土地供應抑壓樓價,港樓風險卻愈來愈高。

綜觀第三財季賣地計劃,來自政府賣地及鐵路物業發展項目的私人房屋土地供應,估計合共可興建四千六百伙,但若扣除何文田站及黃竹坑站兩鐵項目共一千八百伙,實際上政府僅推五幅住宅地共約二千八百伙,較今季大減逾四成,加上南港島線通車時間稍有延誤,預期在不影響整體供應的大前提下,政府屆時或需以公營房屋頂上,然則私人住宅數量難免進一步縮減,間接助長私樓氣燄,可見港府在「供」字上名不副實。

既然「麵粉難求」,麵包價亦難以回落,即使發展商眼見建築成本上揚,但考慮到租金企穩、市場剛性需求持續下,對投地亦愈加積極,出價進取,近期更屢現高估值上限幾成搶地情況。在惡性循環下,樓價自然高企難下。

回看最新樓價領先指數顯示,本地二手樓按周升百分之一點五六,按月更升逾百分之四,其中港島區大型屋苑更按月升百分之五點六,可見港樓在今年第二季雖稍作調整,但自第三季起已重回○三年沙士後的上升軌,講穿了無非是市場在炒「供求」,進而激發起買家怕延後買貴樓的恐慌心理。

說到底,港府聲嘶力竭,豪言力推土地供應,但底牌揭穿了卻屬「有限公司」,在尋覓新土地受到各方利益團體掣肘,巧婦難為無米炊,投資者及實際用家看在眼裏,入市自然有恃無恐,繼續陶醉於追逐樓市升浪,堪憂的是樓市泡沫也愈谷愈大,難保終有爆破的一天!

事實上,樓市興衰往往牽動金融經濟起落,這從美國次按引發的○八年金融海嘯、香港九七年樓市泡沫爆破後經濟進入六年的寒冬期可見一斑。不過,當前香港樓市雖面對眾多外圍不明朗因素,如英國脫歐困擾未除、美國總統大選結果、德銀危機對歐洲的潛在衝擊等,卻似乎視若無睹。歸根究柢,影響港樓的主因,看來仍繫於美息走向與土地供求,但在聯儲局早前暗示加息前路仍然艱辛,以及本港土地供求難望平衡下,港樓瘋癲未知何時了!