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地產新聞
趕絕違規工廈租戶難覓活路
(東方) 2016年9月7日
淘大迷你倉四級火後,地政總署鎖定十一幢目標工廈,高調「嚴打」,亦令目標以外的工廈租戶,成為驚弓之鳥!本報日前巡視多幢非目標工廈,發覺逾半租戶從事非工業用途,如影音室、迷你倉及散貨場等,有工廈更有逾七成租戶為非工業。有租戶大吐苦水,坦言懼怕受到檢控,只能見步行步;亦有指即使被趕離,亦不會選已活化的工廈,原因是偏遠租貴,難以營運。有學者指,活化工廈為市場導向,補地價後租金上升,租戶難受惠。

「我真係唔知喎,業主冇同我哋講過有冇問題!」於新蒲崗一幢工廈開設影音工作室的黃小姐指,自從淘大迷你倉四級火後,擔心現時租用的工廈單位,會成打擊目標,惟業主從無告知地契可否用作工作室用途。她已租用該單位兩年,優點是租金便宜及交通便捷,故不打算搬走,若當局前來巡查執法,只能見步行步。

偏遠貴租 活化工廈唔吸引

九龍灣一幢工廈的派對室職員張小姐也表示,工廈條例混亂,令人無所適從。她指公司早前由旺角遷到九龍灣現址,只是過渡用途,稍後會搬到合乎營業資格的商廈營運,「搬入商廈就一了百了,唔使煩啲條例!」

其實,工廈業主可透過活化工廈計劃,改變工廈地契及放寬用途,讓更多行業進駐。不過,有租戶就選擇「見步行步」,亦不願轉租活化後的工廈。「活化工廈冇鬼用,根本做唔長!」九龍灣另一間工廈的錄音工作室職員Eric認為,活化工廈大多位處偏遠,租金較無活化的工廈貴,而且吸客能力低。他透露,曾有朋友於活化工廈開設模型四驅車場,詎料不足四個月就結業。

後梯塞「門常開」火警隱患

記者為查證工廈的工商業比例,巡視荔枝角、九龍灣及新蒲崗三區多幢工廈,按大堂水牌做統計,發現租戶非工業用途居多,佔整體租戶逾半。其中荔枝角一幢八層高工廈,至少三層被用作迷你倉,也有錄音室、旅行社及教育中心等,工業用戶不足三成;而九龍灣兩幢工廈,情況相若,商業用戶佔約七成;新蒲崗一幢工廈,工業用戶較多,有五金、塑膠及印刷廠,工商業用途各佔約五成。

惟部分工廈有火警隱患,記者發現有工廈多個樓層後樓梯,滿布紙皮箱及發泡膠箱,防煙門被打開;另有工廈後樓梯,放置了多個載有煙蒂的鐵皮罐,相信有人用作吸煙,萬一發生火警,後果堪虞。

隨着香港工業式微,政府為善用工廈空間,於一○年四月推出活化工廈計劃,到今年三月底結束,六年來收到二百四十八宗申請,當中以整幢改裝佔大多數,不過只批出約五成申請。城市大學建築科技學部測量學課程主任潘永祥表示,工廈經營商業生意,租金便宜的原因是違反地契規定,若要改變用途就需補地價,租金上升,部分來自補地價費用,而政府在執法上需一視同仁,否則會對已補地價的租戶不公。

候任立法會議員陸頌雄批評,活化工廈政策實施時間過短,成效不彰,加上政策方向過於商業化,促使租金進一步上升,難以協助租戶經營,故建議當局延續相關政策及資助,簡化申請手續,令更多業主及租戶受惠。

地署:限期內無改善即釘契

另外,地政總署署長甯漢豪昨在觀塘區議會表示,署方將嚴厲打擊違契工廈。觀塘的九龍灣源發工業大廈及觀塘美亞工業大廈第一座,共有九宗違契個案。她指兩幢工廈屬首輪執管目標,署方要求涉違契業主限期改善,否則會「釘契」。此外,署方於區內積極推行工廈活化項目,截至今年五月底收到逾百份申請全幢活化改建,超過一半獲批,現已有三十八幢工廈簽署豁免書,即將進行活化工程。

發展局發言人指出,活化工廈的使用狀況,視乎大廈業主和使用者意向,以及市場因素,租金反映市場供求狀況,而活化工廈政策,亦已達致在經濟轉型周期,善用舊式工廈的預期效果。

圖:吳啟偉、李西全

文:李耀宗、林建平