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地產新聞
65%上車盤估價不足
(東方) 2016年9月5日
樓價轉角急升,近期被瘋搶的細價上車屋苑,銀行估價不足情況最嚴重。本報追查6個上車屋苑上月已知的共近60宗買賣個案,佔逾65%單位出現估價不足情況,當中粉嶺牽晴間錄得的8宗成交,全數估價不足。至於逾半成交估價不足的屯門市廣場,一個低層戶的銀行網上估價較成交價低近16%,若買家以九成按揭入市,要多付逾48萬元首期。學者指出,如上車盤估價不足情況持續,未來市民上車將難上加難。

本報以中銀香港(02388)為是次揀選的6個上車屋苑成交單位作網上估價參考,資料顯示,該行於今年首8個月為本港現樓按揭市佔率最高銀行,該6個上車屋苑八月共錄近60宗成交,佔超過65%成交估價不足。

其中,牽晴間上月約8宗已知成交全數估價不足,估價較成交價低約0.8至14.1%,如成交價最低的2座中層戶,實用面積384方呎,成交價約403.8萬元,但銀行網上估價僅約391萬元,以原先成交價可按揭貸款最多360萬元計,新買家隨時多付約8萬元首期。

淘大逾72%交投估唔足

六福行陸吳家榮表示,粉嶺大部分二手成交都出現網上估價不足的情況,但業主一於好少理,叫價依然進取,估價不足亦無損準買家入市信心,大部分買家如連同臨約估價,都有機會獲銀行估足價;由於銀行近期搶奪新盤按揭市場,預料未來有機會進一步收緊二手樓按揭。

即使市區上車盤牛頭角淘大花園,上月錄11宗成交,但8宗即逾72%估價不足,估價較成交價低2.4至9.4%,同區得寶花園上月成交有50%估價不足,估價低約7.2至9.8%。

屯門二手成交無影響

至於屯門最受捧的市中心兩大屋苑,屯門時代廣場及屯門市廣場估價不足佔成交比例分別達57.1%及55.6%,其中屯門市廣場2座低層戶,實用面積約318方呎,上月售340萬元,銀行網上估價僅約286萬元,估價較成交價低15.9%,如果以最多九成按揭入市,買家有機會要多付超過48萬元首期。

祥益謝澤銘稱,由於屯門樓價由低位反彈,銀行估價亦未必「追得切」,區內近兩至三個月時常出現估價不足情況,準買家亦會預備較充裕的首期入市;在盤源買少見少下,加上現時樓價仍低於去年高峰,雖然成交個案估價不足,但買家仍繼續入市,未見影響區內二手交投。

學者:市民上車更困難

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示,銀行估價除了參考二手做價外,亦會根據屋苑交投量,估價不足相信是風險問題,始終二手買賣未有大升現象,考慮到樓市仍有下行風險,估價上升速度較慢屬正常現象,二手住宅估價不足,市民上車會較困難。

至於估價不足情況會否持續,他認為要視乎屋苑交投會否大升,亦要看業主叫價是否過於進取。