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地產新聞
樓市爆煲有迹尋 置業投資應慎行
(東方) 2016年8月10日
今年首季香港GDP增長僅得百分之零點八,創四年最差,相信本周五公布的次季數據亦可能有驚嚇。可是,近月本地私人屋苑成交價屢現新高,表現與經濟景氣背馳;無獨有偶,今年以來地產股升勢凌厲,出現了九七年樓市爆煲前的警號!

雖然投資並沒有一本通書可看到老,但每次泡沫爆破前夕,市場都總有一些相類似的現象,預示大調整將至!畢竟影響市場的因素多而繁雜,但眼前的市場扭曲現象終歸都會作出調整修正,投資者應理性警惕物業投資風險,提防樓市再次大調整正漸漸步近﹗

回望九七年香港樓市由巔峰滑落,股災樓災的慘況港人歷歷在目。吸取教訓,近幾年政府堅持以「辣招」打擊樓市炒風。不過,今年初調查數據顯示,香港住宅樓價連續六年蟬聯「全球樓價最難負擔城市」,去年首三季香港樓價是家庭入息中位數十九倍,較前年同期的十七倍為高,較九七年的十五倍更是有過之而無不及。

再看近年香港經濟持續轉差,樓價由高位只調整不足兩成,近月已現反彈,個別屋苑甚至蓄勢再衝頂,明顯是背離了基本因素。另方面,港股中的恒生地產分類指數,今年由低位累漲幅度達三成七,相對恒生指數的表現更升至十九年以來最高水平。事實上,地產股對上一次出現如此強勢,正是九七年十月,即亞洲金融危機引發樓市崩潰前夕。

世事如棋,每逢樓市大調整都有其獨特之處,面前的事實是,除了樓價與家庭收入嚴重脫節,以及地產股表現異常之外,未來三至四年,香港一手私樓潛在供應將突破九萬伙,供應源源不絕,樓市供求關係趨於平衡,乃回歸以來首見。截至六月底,香港未售的在建及完工項目數量增至七萬一千伙,為十二年以來最高,簡單的供求理論,足以判斷樓價中長期走向。

更何況,截至六月香港零售額已連跌十六個月,企業裁員潮勢損供樓能力及置業意欲,再加上美國已啟動利率正常化,按息易升難跌,樓價在大逆轉前短暫小幅調整後又再試圖反覆尋頂的現象,是危是機,應不難判斷。

到底香港樓市是否已瀕臨大調整,無人可說得準,但綜合當前行業數據及宏觀形勢,鑑古知今,要認清大形勢其實不難,難就難在心存僥倖,罔顧風險,試圖作出背離市場的決定,最終恐怕會鑄成大錯﹗