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地產新聞
下半年多隱憂 樓市風險不絕
(東方) 2016年7月2日
香港上半年樓市先跌後穩,但埋單計仍挫近半成,美國加息步伐雖已慢下來,但未來本地住宅供應將會大增,加上英國脫歐,全球經濟肯定再添一重隱憂,內地經濟不振,甚至有資深經濟分析師認為,中國正走向類似一九二九年的大蕭條,香港經濟難免會受波及,亦必然拖垮樓市。

回顧上半年,日前剛公布的樓價指數較去年底跌約百分之四點七五,無獨有偶,差餉物業估價署日前公布,五月份私人住宅樓價指數,按月上升百分之零點七三,連升兩個月,但是以首五個月計,整體樓價指數仍下跌約百分之三點三。

近期樓價的確有回穩迹象,但是否已經見底,則是言之尚早。眾所周知,早幾年樓市飆升,與美國量寬導致游資亂竄不無關係,然而,美國既已展開加息周期,再放水走回頭路的機會看來不大。

除了美國因素外,內地經濟疲弱,對香港樓市亦構成負面影響。需知早幾年香港樓市暢旺,中國大媽是推高樓價的一大助力,但隨着中國經濟每下愈況,加上人民幣貶值,削弱購買力,而且香港政府收緊了移民政策,故此南下資金規模已今非昔比。

基本因素中,政府對樓市的取態亦甚為關鍵,一來金管局撤銷逆周期措施只聞樓梯響,印花稅減辣更是遙遙無期。另一方面,政府銳意增加供應。剛公布的七至九月賣地計劃,將推出七幅住宅地招標,涉及單位多達四千七百六十伙,創近十季最多,故未來住宅不愁供應。

近期一手樓市表現較好,個別樓盤更是人頭湧湧,但有一點值得留意,就是現時樓價仍然高企,相信有不少買家是換樓客,買新樓、換舊樓,增添二手市場沽壓,令新盤及二手市形成「你減我又減」的惡性循環。在預期供應大增下,為求搶客及盡快去庫存套現,近期已有發展商提供高成數按揭谷銷情,市場甚至估計下半年會爆發減價戰。

事實上,近年港樓買家,以用家為主,投資客多已抱持觀望態度,換句話說,實力客買少見少,加上近期高成數樓按成風,萬一香港經濟逆轉,失業率上升,當飯碗不保的情況下,賣樓是必然的選擇,到時負資產急增,樓市隨時出現骨牌式下瀉。可見,在環球經濟不景氣下,外向型的香港可說難以獨善其身。香港以自由經濟著稱,當樓價離地,市民置業須考慮本身的的負擔能力,提防樓市急跌的風險。