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地產新聞
拆解天價之謎:統一業權重建
(文匯報) 2016年6月17日
短時間內再有山頂豪宅造價破頂,對市場可謂非常震撼。但細看今次施勳別墅成交,一定會對成交價感到不解,因為年初時項目的成交呎價才11萬元,為何短短幾個月呎價會飆升五成至逾17萬元?看一看整幢物業現時的業權分佈,便會發現全部6個單位中,有5個已落入賴海民家族手中,如果將今次成交視為一項收購行動,今次天價成交就變得不難理解了。

六個單位佔其五

猶記得之前有一宗天價車位成交,資深投資者梁紹鴻以1,300萬元買下觀塘一個車位,呎價高逾10萬元,為的是盡快統一嘉域工廈的業權,趕及活化工廈的尾班車。今次收購施勳別墅估計亦有異曲同工之妙,讀者可能會問,項目沒有趕尾班車的壓力呀,為何新買家捨得用這個價錢入市?

首先要了解,施勳別墅共有6個單位及9個車位,而賴海民至今已購買了5個單位,業界普遍認為是盡快統一業權的舉動。其次,發展商收購舊樓,50年以上才可以八成業權進行強制拍賣。翻查資料,賴氏雖然今年初以6.368億元購入4個單位,但只佔項目65.71%業權。而物業至今樓齡才34年,距離八成強拍的門檻仍有16年的距離,人生有幾多個10年?

因此,今次的天價成交,其實是一項收購行動的延續,與之前的4宗交易應該要一併去看,而至今賴氏購入的5個單位,實用面積一共6,805方呎,以目前的成交價8.688億元去計,呎價大概127,671元。

若以日後重建價值去計算,由於物業他日的重建樓面8,856方呎,按目前賴氏已付出的金額去計,實用面積呎價才9.8萬元;與之前陳紅天以21億元向莊士機構購入的山頂歌賦山道15號呎價22.8萬元比較亦有一大段距離,完全有誘因讓賴氏再斥資去收購餘下最後一伙物業。

重建成本合理價

因此,為統一業權,達到100%完成收購才可圓其重建大計,這或許才是今次天價交易的「真相」,其超高價買入單位的舉動也就合乎情理。項目佔地17,712方呎,根據城規會資料,日後以地積比0.5倍計,可建樓面8,856方呎,並限建不多於一間屋、高度限制為35呎及在一層停車間上最高建6層。