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地產新聞
港息緩步加 樓市陰乾跌
(文匯報) 2016年6月6日
港元採取聯繫匯率政策,隨着美國加息周期步近,本港樓市彷彿山雨欲來,然而觀乎以往美國加息及減息步伐,香港都未必「跟到足」,即使加或減息亦慢美國幾拍,故業界對於本港加息均表現淡定,認為短期內的低息環境不會有大變化,除非市場出現「黑天鵝」,否則香港樓市不會「蓬一聲」下跌,而會是連跌多年的「陰乾式」下跌。

出招撐經濟緩樓價跌幅

開元產業投資(1275)行政總裁、知名地產分析員張一鳴指,本港勞工、租金及匯率成本高,削弱本港競爭力,令資金流走,未能支持資產價格,但政府不希望樓市出現大幅調整,會推出不少措施支持經濟,會令樓市出現「陰乾式」調整。

自行政長官梁振英上任以來,本港樓價累升近三成,雖然近半年來已由高位回落約一成, 但張一鳴認為現時樓價仍高,下跌風險仍然很大,當中最受累為中小型單位。而長遠息口走勢向上,若加息0.25厘,對經濟影響不大,但相信要加息兩厘才會見到實質受影響。

上次加息港遲足9個月

翻查記錄,美國上一次加息周期始於2004年6月底,香港當時並沒有即時跟隨,於2005年3月底才展開加息周期。整個加息周期累積計算,美息上升4.25厘,本港最優惠利率(P按)升幅分別只有2.75厘及3厘,由於本地銀行上調P按之幅度有別,故市場上亦出現有「大細P」之分。本港P按的實際按息於2006年尾升至5.63厘的近10年高位。

其後美國於2007年開始減息周期,及至2008年金融海嘯後再大幅減息救市,累積減息共10次,減幅高達5.25厘,而香港同樣沒有完全跟隨,期間累積減息共8次,減幅共約3厘,美國減幅較香港多出2.25厘。

港近年息口處歷史低位

此外,縱觀本港過去10 年息口變化,以P按計算10年平均實際按息為3.02 厘,相比香港史上最高按息、1998年的11.33 厘,差距極大。而目前P按的實際按息為2.15厘,與歷史最高位比較足足差了9.18厘;以H按計算就更低,實際按息只約1.93厘。本港近年息口已經處於歷史最低位。

回說香港樓價,亦跟隨息口下跌而向上抽升,反映樓價走勢的中原城市領先指數,於2008年底跌至57點低位後,去年一度飆升至146點水平,雖然及至上周回落至約128點,樓價在8年間仍升了1.2倍。