主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 7435
地產新聞
兩年萬九伙 三地區最危
(文匯報) 2016年5月30日
樓市新形勢分析系列

上期本報提到不少上車盤半年間就跌價100萬元,以僱員入息中位數1.55萬元計,遲半年買樓可慳5年人工。的確,近年密密賣地的新增供應已屆賣樓花及落成階段,樓價只升不跌預期扭轉,有新盤甚至以低過二手開價。本報統計發現,全港18區中,西貢區(包括將軍澳)、元朗區、九龍城區(包括何文田及啟德)今明兩年的落成量竟近2萬伙,佔期內全港預測總落成量逾五成。分析指,此三個供應重災區的租售價將受壓,未來跌幅會較其他地區多5%至10%,準備上車及租樓的市民可留意。

■香港文匯報記者 顏倫樂

差估署預測今年全港私宅落成量將高達1.82萬伙,按年激增61%,或創2004年後12年新高;明年預測亦達1.793萬伙。連續兩年維持約萬八伙的高落成量,扭轉本港樓市過往供不應求的局面。本報統計各區落成量,發現落成單位高度集中在三個地區,分別為西貢區、元朗區、九龍城區,三區今明兩年的落成量竟高達19,549伙,佔總落成量54.11%。

今年租售價料多跌5至10%

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指,大量新盤落成對該區的租售價有一定影響,尤其新盤落成後,假設用家與投資者的比例約七比三,這1.95萬個單位就有將近5,900個新增租盤湧入市場。而就售價來說,例如將軍澳南一帶近年一直屬供應「重災區」,看發展商以低價、多重置業優惠等去吸客,就知落成量多對租售價造成一定壓力。

林浩文預測,今年整體租金下跌5%至10%、樓價則跌10%。但以上三個供應「重災區」因為抗跌力弱,跌幅或會更大,無論租金售價都將較其他區多跌至少5%至10%,視乎區份及供應量。而除了該三個區域,其餘有較多供應的地區包括深水埗區、離島區(包括東涌)、中西區,三個區的落成量分別達3,446伙、2,633伙、2,608伙,有意入市人士必須留意。

中小型單位佔新供應75%

除上述三區成供應「重災區」外,今明兩年落成單位中,中小型單位亦佔了75%。林浩文說,樓市受「辣招」制約,換樓要付出更高昂成本,不少購買力推入中小型單位,故相信中小型單位即使成為今後落成量最多的戶型,仍有一定需求,「但會影響市民生活質素」。問到下月美國可能加息,他相信本港仍未會跟隨,預料本港加息要待至9月才可能發生。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,上述三區落成量大增,無疑對租金會造成一定壓力,但由於受辣稅影響,現時新樓用家比例較多,由於租盤本身數量不會太多,預期對租金的壓力亦只會是短期。而市區屋苑如何文田、啟德等,由於本身地理優勢,租金跌勢會較新界地區為少。

樓價表現還看美息走向

他預測全年樓市不會大跌,最近跌幅亦見放緩。據中原城市領先指數(CCL)顯示,樓價由年初至今已下跌約5.5%。莊太量預料若市況變化不大,至年底或會再跌約5%,全年總共下跌10%。但一旦6月份美國加息,對本港樓市會造成衝擊,樓價或會因此再跌約2至3%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,今明兩年中小型單位落成量特別多,主要因為當年限呎限量的新盤開始落成。他說,最近一至兩個月,樓價跌幅減慢,預期6月加息幅度不大,二手業主由於當年借得不多,即使樓價大跌亦未會大劈價。該行預測往後樓價雖然下跌,但跌幅不多,由現時至年底跌幅約5%,若加息或會令跌幅擴大至8%。