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地產新聞
樓市新形勢分析系列:遲半年買樓 慳5年人工
(文匯報) 2016年5月23日
區區劈價有平盤 「三球」上車不是夢

特首梁振英上月底撰文重提「如果樓價平均減省100萬」的願景,經過政府近年來密集式賣地,新供應已陸續上場,樓價半年來由高位回落11.7%,部分屋苑造價更較高位回落逾20%。本報記者搜羅各區指標屋苑近日成交,發現不乏低於400萬元個案,「3球」上車不是夢,個別更較去年高位平100萬,倘以最新僱員入息中位數1.55萬元計,遲半年上車相當慳逾5年人工。■香港文匯報記者 蘇洪鏘

現屆政府上台後積極增加住宅土地供應,而未來3、4年潛在住宅供應更達9.2萬伙創下歷來新高,特首梁振英於上月底在社交網站發表文章,再提及「以上述的92,000個單位計,因為樓價不升反跌,如果每一個單位樓價平均減省100萬港元,買這些一手樓的巿民便合共節省920億港元。」事實上,經過政府近年來密集式賣地,新供應陸續上場,差估署最新3月份樓價指數顯示,樓價在過去6個月來已由高位回落11.7%,坊間多項置業調查顯示有60%至70%的市民預期樓價未跌完,可謂扭轉了大家近年對樓市只升不跌的預期。

準買家感「心大心細」

目前樓市的新形勢,的確讓置業人士感到「心大心細」難以抉擇。由於物業自身的條件各有不同,樓價當然不會一致性跌100萬元,不過觀察近月不少私人屋苑的成交,其價格從去年樓價高位計算跌幅達一成甚至逾兩成,金額差幅高逾「一球」。「一球」即是100萬元,這對供樓人士意味着什麼?根據政府統計處3月公佈的本港僱員每月工資中位數15,500計,平100萬元即是慳了接近5.4年的人工,影響不可謂不大。

以硬淨見稱的港島樓不乏冧價一球個案,以北角健威花園為例,該屋苑今年初一個實用446方呎單位作價430萬元成交,而相同座數、面積及坐向但較稍高幾層的單位,在去年初造價達536萬元,1年間差額達106萬元或19.8%,相當於5.7年的入息中位數。

而對面海九龍灣的得寶花園,該屋苑B座一個高層兩房戶上月作價近291萬元成交。而同類單位去年9月造價達370萬元,兩宗相距半年的成交差額達79萬元、或21%,相當於4年人工。同時由於單位低於400萬元,可向銀行做足九成按揭,揸住29萬便可做業主。

平百萬供樓仍辛苦

不過單身人士也別太高興,即使成功借足樓價九成按揭,分25年供樓,假設年利率維持2.15%不變,每月供款仍達11,293元,相當於入息中位數逾七成,明顯未能通過供款不高於入息五成、以及加息3厘的壓力測試要求。觀乎美國加息勢在必行,未來息口波動將進一步加重供款成本,目前樓價水平對於單身人士仍有相當挑戰。

二手住宅冧價,反映業主願意擴大議幅、或「賺少啲」加快套現。利嘉閣研究部主管陳海潮表示,受一手新盤蜂擁低價吸客,搶佔二手市場客源,二手業主為求去貨,亦需割價競爭,加上整體樓市處於降軌,樓價持續受壓,導致4月份業主沽樓利潤進一步收窄。

沽樓利潤越趨收窄

他引述土地註冊處資料所得,4月份全港2,158宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,賬面獲利個案共有2,076宗,所佔比率96.2%,按月再跌0.8個百分點,創69個月新低。同時,期內每宗私宅轉手的平均賺幅降至57.6%,按月急跌8.6個百分點,預計隨業主擴大議幅,未來二手住宅沽樓利潤會越趨收窄。