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地產新聞
新盤首季銷售率僅三成
(文匯報) 2016年5月9日
促銷透支購買力 小陽春恐難延續

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)雖然近日經濟及樓市負面消息不絕,但無阻樓市銷情,4月一手私樓註冊達1,274宗,按月大增近一倍。不過樓市小陽春能否延續卻存在疑問,新盤現時主要靠低價及低門檻作促銷,已過分透支購買力。統計顯示,首季新盤銷售率僅約30%,反映銷售速度明顯追不上供應速度,新盤出現供過於求。業界相信,新盤今後的促銷難度將愈來愈大,開價料會低於二手,下半年整體樓價將再跌5%。

土地註冊處最新資料顯示,4月住宅物業註冊錄得4,820宗,按月大升84.5%,樓市出現小陽春。其中一手私樓註冊1,274宗,較3月的639宗大增約99.4%;一手私樓註冊金額則按月急升約112.4%,升幅較宗數多,錄得約159.1億元。同月二手住宅註冊量3,498宗,為9個月新高,較3月的1,973宗按月升約77.3%。

新盤已見供過於求

單看上面的數字,樓市形勢似乎一片大好。事實上,橫向比較即可發現相當不妙。今年首4月新盤銷售約2,800伙,按年大幅減少逾一半,反映今年新盤銷情嚴重放緩。截至今年首季,樓花及現樓貨尾盤急增至9,408伙,按年急升一倍;同期建築中仍未售出的新屋按季急增1.2萬伙,累積升至6.5萬伙的歷史新高,反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度,新盤已出現供過於求。

根據業內不同的統計方法,新盤的銷售率分別只有三成及五成三。先以美聯物業統計新盤銷售率的方法,即以相關項目錄得首宗成交起的30日來計算,今年首季共推出12個全新新盤,該批新盤的單位總數達2,885伙,首月售出只有858伙,銷售率平均僅得約30%,連跌三季,遠低於去年第二季的近90%。以中原地產的統計方法,即以「售出單位÷待售單位(貨尾單位+未推售單位)」,首季一手樓售出比例亦僅53.1%,創出新低。

下半年樓價料跌5%

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,新盤銷情放緩,令貨尾單位數目進一步累積,最新已升至9,408伙,按年倍升;加上已批售樓紙未推售新盤約2,000伙,及待批售樓紙新盤達1.29萬伙,可供推售新盤已達24,345伙。他相信,在買家市場下,準買家對價格的敏感度較以往高,新盤要搶二手客源,開價料會略低於二手價,下半年整體樓價會跌5%。

由於過去一年樓花銷售大為放緩,導致計劃今年落成的新盤堆積近半貨尾待售。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,預計於今年落成的私人住宅有17,189個,其中未推售單位有6,191個,貨尾單位1,872個,合共待售單位8,063個,佔全年落成量的46.9%,創出新高;售出比例只有53.1%,創出新低。

黃良昇表示,新盤貨尾最新升至9,408伙,數字為連升三個季度,反映過去半年樓市調整,新盤銷售遇到阻力,推高貨尾數字。第二季發展商積極推售新盤,但銷情個別發展,有旺有淡,預期第二季貨尾數字將會上升到1萬伙水平。

投行看淡未來3年樓價

鑑於供應增加及預期息口上調等因素,投行高盛看淡本港未來3年樓價,料到2018年本港樓價將累計跌兩成,較之前預計只會累跌一成悲觀。高盛認為,本港有機會加息1.5厘至2厘,這是觸發樓價於2016年至2018年或之前大跌兩成的主因。不過該行補充,由於預期加息步伐相對緩慢,加上港府短期內放寬辣招的機會不大,樓市沽壓不大,料會維持高樓價但低成交的艱難局面。