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地產新聞
新盤免供 樓災凶兆
(文匯報) 2016年5月3日
學者料全年跌20% 長樓花盤最易變蟹

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)樓價連跌6個月,凶兆再現。上季負資產急增14倍至逾1,400宗,涉資近50億元。觀乎近期新盤的減價幅度愈來愈大,甚至推出首兩年「免息免供」的付款方式助人置業。鑑古知今,對市場高度敏感的發展商,賣樓出到免供這招,可視為大冧市的警號。學者預測整體新盤今年會有15%至20%下跌空間,跌幅大過二手;長樓花期新盤更是高危炸彈,接手隨時變蟹。

樓市近月一反常態,新盤愈賣愈平,發展商「大發慈悲」,向買家提供名目繁多的優惠,甚至「免息免供」。有感似曾相識?回顧最近一次2008年金融海嘯,當時發展商的減價其實更「狠」,個別新盤狠劈四成以上,更有發展商為免爆發撻訂潮,竟向買家「回贈」已交付的兩成訂價,市場又有「十成按揭」。世上沒有無緣無故的愛,發展商為什麼忽然關心你?

近月買賣出現拉鋸

上周三,南豐東涌的昇薈突然將其中20伙劈價10%至12%,發展商並推出首兩年延期供本及豁免利息的付款方式「協助」買家置業。言猶在耳,西貢逸瓏園於翌日就加推的30伙提供多項新增優惠,未計介紹近親置業現金回贈,總折扣約26.8%,比舊價單總折扣14.5%,大增超過12個百分點,「變相減價」。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,本港近半年負面消息不斷,好像失業率回升、美國加息陰霾、新盤供應增加、外圍經濟下行等,均導致本港樓價應聲下跌。不過與此同時,本港經濟基調仍然穩健,市民購買力仍在,令近月買賣出現拉鋸的尷尬局面。整體物業交投下跌,無論一二手皆出現減價吸客的現象。

對於發展商而言,在目前這個狀況下推盤相當有難度,因為發展商持有大量盤源,不可以學二手業主擺明車馬減價,一來擔心會影響買家的入市信心,二來亦憂慮「偷雞唔到蝕把米」,令準買家有「期待減價」的心理,反而不想入市;可是不減價又無法推動市場購買力入市,故最近市場只會見到發展商以增加優惠的方式來「拐彎式」減價。

新盤恐跌多過二手

潘永祥說:「如果個市跌到好差,去到『無氈無扇,神仙難變』的地步,發展商先會擺明減價,今年應該仲未去到。」他分析指,由於現時市況由用家主導,對於長樓花期新盤,他們必然會再三考慮,因為既要面對日後樓價下跌,以及供樓時息口上升的風險,更無法即時入住,故預測長樓花期新盤今年的跌幅會較現樓新盤更大;全年新盤料仍有15%至20%的下跌空間,跌得快過二手。

奇招谷準買家入市

事實上,這一浪新盤跌浪,由去年底已經出現,發展商奇招層出不窮。例如九龍建業旗下長樓花期盤「環海.東岸」,去年便推出高達95%的按揭計劃,用二按賣樓花形式,成功吸引不少年輕人「摸頂」入市。之後新地西營盤??山,去年底亦首創引入類似過度性質貸款的物業抵押貸款,港人買家可利用已供斷的物業,當抵押向發展商借15%大訂,其間免息免供免手續費,以此將首期壓低至只需付5%首期即最平約37萬元。

除高成數按揭推準買家上車,亦有發展商以高佣推動代理幫手宣傳吸客,好像最近太古地產西半山的殷然,除開價較同區同系項目低約兩成,更出動高佣(4.75%)策略,成功於淡市突圍。樓價回贈優惠方面,發展商更已用到「出神入化」,印花稅津貼、大手買家津貼等已是相當「正常」的優惠,最近已發展到介紹近親買樓亦可以有回贈等,務求盡吸客源。