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地產新聞
負資產噩夢重臨 豫則立不豫則廢
(東方) 2016年4月30日
儘管美國放慢加息步伐,但並沒有為香港樓市帶來正面反應,在新樓供應增加及氣氛低迷之下,樓價持續向下調整,負資產噩夢重臨,對於疲弱不堪的消費市道及整體經濟而言,無異於雪上加霜。

差餉物業估價署數據顯示,三月份私人住宅售價指數按月再跌百分之一點二八,已經連續六個月下跌,累積跌幅近一成二;租金同樣跌跌不休,累積跌幅逾百分之八,售價及租金指數雙雙創出一四年九月以來新低。另一方面,運房局數字則顯示,未來三至四年一手私人住宅潛在供應量達九萬二千個單位,創有紀錄以來新高;今年首季施工量就有一萬三千三百個單位,等於去年全年的九成有多。

顯而易見,隨着一手住宅供應持續增加,樓價調整壓力有增無減,最悲觀的估計是今年再跌三至五成,累積跌幅料達六成,這也許有點誇張,但這次調整期將會十分漫長,則是不爭的事實。最令人擔心的是,倘若樓市跌勢轉急,不僅隨時重現遍地負資產的一幕,而且可能危及整體經濟。

這種擔心並非無的放矢,根據金管局數字,今年首季負資產按揭宗數增至一千四百三十二宗,按季激增十四倍,涉及貸款金額超過四十九億元;而去年第四季,負資產宗數只有九十五宗,涉及金額不過四億多元而已。由此可見,隨着樓價拾級而下,資產質素有惡化迹象,即使目前情況還不算太嚴重,但已是一個明顯的警號,難怪要求檢討樓市辣招的呼聲此起彼落。不過,港府依然無動於衷,高官之間甚至出現互相矛盾的言論,這到底是高度自信還是昧於形勢,實在令人懷疑。

港府至今堅持不減辣不撤辣,也許認為樓價跌得愈多愈好,其實,水能載舟,也能覆舟,樓價急升固然引起怨聲載道,急跌同樣帶來很多問題,當年遍地負資產的教訓令人猶有餘悸。更何況,目前本港經濟低迷,消費疲弱,如果樓市跌勢轉急,在負財富效應之下,勢必進一步影響消費及整體市道,甚至可能危及銀行及金融體系穩定。

當然,甚麼時候才是減辣或撤辣的適當時機,沒有人敢斷定,但未雨綢繆是絕對不會錯的。凡事豫則立,不豫則廢,任何政策都必須因時制宜,靈活變通,尤其樓市事關重大,更不容有絲毫疏忽。當年董建華政府提出「八萬五」目標,無疑順應了民意,可惜後知後覺,不知變通,在爆發亞洲金融風暴、樓市狂瀉之後,沒有及時調整政策,結果不僅導致香港元氣大傷,而且種下「腳痛」下台的禍根,難道現屆政府還不能吸取教訓?

說到底,房屋問題既是民生問題,也是社會和政治問題,樓市既關乎無數中產階級切身利益,也關乎整體經濟及社會穩定,急升急跌都不是好事,及早檢討政策,制訂應變措施,才是真正的「適度有為」。否則,等到風暴來臨才「貼膠紙釘木板」,恐怕為時晚矣!