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地產新聞
樓價超估值 藏再冧危機
(東方) 2016年4月25日
樓市交投在三月乍暖回升,隨着平盤被消化,買家最近願以較高價入市,令市場罕現旺市才出現的「做價高過估價」情況,沙田第一城低層戶及屯門海翠花園高層戶本月分別售375萬與540萬元,竟較個別銀行估價高約21%與16.4%。惟近期二手成交轉淡,專家指因買家變得審慎,而且供應增加,租金有下調壓力,料升市不會維持,待經濟轉差後,樓價會再回落。

本報選取上月至今錄得的成交,不少成交價同時高於滙豐銀行及中銀香港兩大行於本月廿一日的網上估價。沙田第一城50座低層兩房戶A室,實用面積284方呎,本月售375萬元,實用呎價13,204元,但上述兩行對單位估價僅310萬與334萬元,做價較估價高約21%與12.3%。美聯翁凱傑稱,該屋苑本月錄約30宗買賣,平均實用呎價約1.18萬元,目前兩房戶入場費約360萬元起,料全月交投可達約35宗。

泓景臺估價低89萬

新界細價樓樓價雖較去年高位大幅調整,但原來銀行估價「仲保守」。屯門海翠花園3座高層H室,屬全海景兩房戶,實用面積約609方呎,本月獲換樓買家以540萬元購入,實用呎價約8,867元,較兩銀行估價469萬與464萬元,亦高15.1%與16.4%。以450萬元售出的馬鞍山海栢花園2座低層B室,亦較估價388萬元高出約16%。

市區屋苑亦有此情況,長沙灣泓景臺3座低層A室兩房戶,實用面積約478方呎,獲換樓買家以約590萬元購入,實用呎價約12,343元,較估價501萬元高出17.8%;另2座中層E室成交價約568萬元,較估價498萬元高14.1%。香港置業謝寶湘稱,該屋苑本月樓價較低位回升,7座高層G室,實用面積517方呎,同類單位售價,早前跌至約590萬元,但上址最近以608萬元轉售,實用呎價約11,760元。

牛頭角淘大花園E座低層5室兩房戶,實用面積390方呎,業主降價50萬元後,以370萬元成交,實用呎價9,487元,較估價333萬元高11.1%。美聯謝德生稱,屋苑二手交投轉旺,上月交投更按月升逾1.88倍至約26宗,本月亦錄約9宗買賣,現時兩房戶放盤,入場費約430萬元起。

二手居屋亦出現成交價高於估價個案。屯門置樂花園1座高層H室,實用面積511方呎,以359萬元自由市場價易手,實用呎價約7,025元,較估價311萬元高約15.4%。

供應增 租金恐受壓

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指,現時經濟回落實際情況未浮現,部分有自住需求用家,見樓價已有一定跌幅,獲議價後加快入市,交投因而回升,即使個別業主叫價已開始回升,但整體樓價有跌幅下,該批用家仍繼續入市,令最近樓價回穩甚至輕微回升,但在未來整體供應增加,租金有下調壓力,料升市不會維持,待實際經濟情況轉差後,樓價會再回落。

事實上,香港樓市仍潛藏多項「凶兆」,如多個主要屋苑續現低價成交、發展商減價散貨、政府暫時不會撤銷「辣招稅」,以及美國第二季或加息令美匯上揚,導致商品與主要貨幣下跌等,有專家預期樓市新跌浪會在端午節前後大爆發,料最多或累挫三成。