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地產新聞
亞洲樓王天匯 淪銀主盤
(東方) 2016年4月15日
環球經濟轉弱,曾被追捧至天價的超級豪宅近期亦淪陷!亞洲分層住宅呎價樓王的西半山天匯驚現銀主盤,該單位是由內地業主持有短短三年的30樓以上海景戶,僅以9,800萬元連車位開價推出拍賣,較購入價逾1.377億元低近30%。有學者指,跌市後超級豪宅需求大減,樓價回落令物業隨時變負資產,若經濟轉差,相信此類銀主盤數目會增加。

天匯貴為亞洲樓王,去年底該廈頂層複式戶以近6億元售,實用呎價逾10.37萬元,成香港首個呎價破「6位數」分層住宅,創亞洲分層住宅新高,但最近竟驚爆首宗銀主盤。

開價9800萬 低估值44%

世紀21測量師行蔡漢陞稱,該30樓以上的天匯單位,為四房雙套房間隔,實用面積約2,476方呎,現為銀行令及法院令單位,連一個車位,本月底由該行推出拍賣,開價9,800萬元,實用呎價約39,580元,料低市價約20至25%,單位現況交吉,月內將舉行三天開放日予準買家參觀。

市場消息稱,上址未曾透過代理放盤,昨消息一出已接獲多組客查詢。據個別測量師行估值,該單位連車位估值約1.75億元,即現開價較此水平低約44%。

綜合土地及公司註冊處資料,單位為原業主一三年底以公司名義登記購入,購入價約1.349億元,該公司董事為尹姓持中國護照人士,以漢語拼音登記。單位曾向銀行及財務機構按揭及貸款,個別貸款額達2,000萬元;公司持股人包括另一陳姓人士,但去年底已辭任董事。是次一併出售的車位一四年由同一公司以282.94萬元購入,如連同單位計,開價較購入價低逾3,970萬元或28.8%。

持三物業 兩個變銀主

資料顯示,上述尹姓業主於一三年底透過公司名義以1.353億元購入上址毗鄰A室,該單位先後承做多次按揭及借貸,涉及款項至少共9,320萬元。同由該業主持有的上環信德中心西翼4個單位早前已淪為銀主盤,並於上月共以近1.13億元售出。

首季市場售出的住宅銀主盤至少約46個,千萬豪宅佔近35%,現時市場銀主盤約120個,但逾億元超級豪宅淪為銀主盤較罕見。紀惠集團行政總裁湯文亮解釋,內地客買樓多向財務公司高息借錢,亦借得多,無錢還就變為銀主盤。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,超級豪宅現銀主盤反映市場對該類物業需求減,樓價亦回落,隨時變負資產,正常途徑不能轉讓下,只好由銀主透過拍賣行拍賣,若經濟轉差,超級豪宅銀主盤料增。

內地客爭相蝕讓走貨

香港豪宅向受內地客追捧,與天匯力爭亞洲分層呎價樓王的山頂區傲璇,內地及非香港買家比例相當高,項目12伙中,至少有7伙買家屬此類人士,佔比近六成,最矚目為市傳前全國政協主席賈慶林外孫女李紫丹以逾3.87億元購入1伙;另有中層戶由陳紅天及陳姚麗妮購入,與深圳祥祺集團董事長夫婦姓名相同。

近年內地客頻蝕讓離場,新蒲崗譽‧港灣1A座中層A室售2,380萬元,一二年三月以2,560萬元購入,至少8次承按或貸款,約四年帳蝕180萬元。黃大仙現崇山6B座高層A室售1,432.8萬元,約三年帳蝕逾170萬元。