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地產新聞
金管局:港置業負擔仍偏高
(文匯報) 2016年4月1日
金管局昨在最新《季報》中指出,儘管近期本港樓價有所下跌,但置業負擔能力仍然偏緊,去年第4季的樓價與收入比率為15.7,仍高於1997年的14.6;而收入槓桿比率則為70.3%,遠高於約50%的長期平均水平,提醒置業人士注意息口及樓市風險。金管局並指,鑒於經濟環境存在較高不確定性及變化迅速,目前仍需要更多時間觀察樓市是否已進入下行周期。

加息3厘負擔增至91.8%

季報指出,由於金融市場波動加劇及經濟增長動力減弱,樓市自去年下半年開始轉趨疲弱。住宅成交量在下半年下跌26%,當中,二手市場每月平均成交量跌至2,605宗的低位。相比之下,由於發展商在去年底推出更多新樓盤,一手市場每月平均成交量僅輕微下跌至1,349宗。樓市活動在2016年初仍然疲弱,總成交量於2月降至1,807宗的記錄低位。

由於樓市氣氛轉淡,二手樓價於去年10月開始下跌,令全年升幅從2014年的13.5%降至2015年的2.4%。大型單位(實用面積100平方米以上)和中小型單位(實用面積小於100平方米以下)價格於2015年第4季的下調幅度相若。最新數據顯示,樓價在2016年初繼續下跌,中原城市領先指數已從去年9月中旬的高位下跌13.2%。

不過,金管局提醒,儘管樓價有所下跌,但市民的置業負擔能力仍然偏緊,去年第4季的樓價與收入比率為15.7,仍高於1997年的14.6;而收入槓桿比率則為70.3%,遠高於約50%的長期平均水平。如按揭利率上升至較正常的水平,業主的按揭債務負擔將飆升,假設按揭利率上升300個基點,收入槓桿比率將增至91.8%。

是否進下行周期需觀察

局方指,樓市下行風險有增加的跡象,目前全球金融市場波動、資本外流壓力下,以及本地經濟增長動力放緩,可能會進一步削弱樓市氣氛。由於美國加息周期已經開始,本港按揭利率最終將會上升,並影響業主及買家的償債能力。此外,房屋供應與需求的差距逐漸收窄,將可能對樓價構成下行壓力。

儘管人民幣貶值可能增加港元資產(包括物業)保值作用對內地人士的吸引力,但貨幣貶值導致他們的購買力下降,加上內地經濟放緩,可能會抑制他們對香港物業的需求。反映這些風險因素的住宅物業市場在過去數月有所調整。然而,鑒於經濟環境存在較高不確定性及變化迅速,目前仍需要更多時間觀察樓市是否已進入下行周期。